El condado de Los Ángeles acordó un acuerdo de $12 millones para resolver las acusaciones de que su programa de préstamos para mejoras del hogar arruinó las finanzas de muchos prestatarios y los dejó vulnerables a la ejecución hipotecaria.
El acuerdo, que recibió aprobación preliminar el lunes por parte de un juez del Tribunal Superior del Condado de Los Ángeles, se produce seis años después de que algunos propietarios demandó al condado en demandas gemelas alegando que los funcionarios locales sabían, o deberían haber sabido, que el programa perjudicaría a los propietarios de viviendas vulnerables y luego hicieron la vista gorda a medida que los problemas se acumulaban.
El condado no admitió haber actuado mal como parte del acuerdo y continuó negando las acusaciones. Dijo que llegó a un acuerdo para evitar mayores costos de litigio.
“Sin esto, creo que la gente no obtendría absolutamente nada”, dijo Stephanie Carroll, abogada de Public Counsel, que junto con Bet Tzedek y Hogan Lovells representó a los propietarios de viviendas en las dos demandas. "Ahora recibirán alguna compensación por lo que les pasó".
Lanzado en 2015, el programa Property Assessed Clean Energy, o PACE, del condado tenía el objetivo declarado de permitir a los propietarios financiar mejoras en el hogar que ahorren energía y agua, incluidos paneles solares e inodoros de bajo flujo.
El programa, una asociación público-privada, fue supervisado por el condado pero operado y financiado en gran medida por compañías financieras privadas, que a su vez dependían de contratistas de mejoras para el hogar para inscribir a los prestatarios.
Se han establecido otros programas PACE en todo el país. Los préstamos requieren aprobación del gobierno porque se reembolsan como una partida en un propietario de una casaLa factura del impuesto a la propiedad.
Los programas PACE, incluido el del condado de Los Ángeles, se han visto perseguidos por acusaciones de que los consumidores (especialmente los propietarios de viviendas de edad avanzada y que no hablan inglés) no entendían en qué se estaban metiendo y no podían pagar sus préstamos, los cuales, si no se pagaban, podrían conducir a juicio hipotecario.
Inicialmente, los prestamistas otorgaban préstamos en función del monto de valor líquido que tenía un propietario en su propiedad y no consideraron los ingresos del prestatario para determinar si podrían pagar el préstamo.
Los contratistas que inscribieron a los prestatarios para los préstamos han sido acusados de engañar a los consumidores sobre cómo funcionarían.
No fue hasta 2018, tras la aprobación de legislación de reforma estatal, que los prestamistas de California tuvieron que realizar un análisis de la capacidad de pago basado en los ingresos.
Aún así, continuaron las quejas de los propietarios, incluyendo que los contratistas de mejoras del hogar cobraban costos inflados y falsificaron sus firmas para procesar los préstamos.
En 2020, el condado de Los Ángeles cerró su programa en parte, dijo, porque no podía estar seguro de que hubiera suficientes protecciones para los consumidores.
Las compañías PACE dicen que la gran mayoría de sus clientes salen contentos y que las ejecuciones hipotecarias son raras. Algunas empresas han culpado a las nuevas normas de protección al consumidor de California por noquear también muchos candidatos calificados.
El acuerdo, aprobado preliminarmente el lunes, resuelve dos demandas presentadas contra el condado y dos de sus socios prestamistas privados, Renew Financial y Renovate America. Las demandas alegan que las partes cometieron abuso financiero contra las personas mayores y que los prestamistas privados alentaron los préstamos abusivos al no considerar la capacidad de pago del consumidor mientras les decían a los contratistas para qué monto del préstamo calificaba un consumidor en función de su el valor de la vivienda.
Al igual que el condado, Renew Financial continuó negando las acusaciones como parte del acuerdo. Desde entonces, Renovate America cerró, pero anteriormente dijo que no encontraba “ningún mérito” en las acusaciones.
Según los términos del acuerdo, el condado pagará $9 millones, mientras que Renew Financial pagará $3 millones. El monto de los honorarios administrativos y de abogados tendrá un tope de $2 millones y el resto se destinará a propietarios.
Los consumidores pueden recibir dinero si obtuvieron un préstamo de Renew Financial o Renovate America a través del programa del condado desde el 1 de marzo de 2015 hasta el 31 de marzo de 2018.
El condado se asoció con un tercer prestamista como parte del programa, PACE Funding Group, que no fue parte de las demandas y los propietarios de viviendas con esos préstamos no tienen derecho a recibir ayuda.
Los propietarios de viviendas que sean elegibles recibirán una compensación adicional si sus préstamos PACE generaron cargas de deuda muy grandes. Además, aquellos con grandes deudas que en el momento de la creación tenían 65 años o más o tenían un dominio limitado del inglés recibirán aún más dinero.
"Para aquellas personas que fueron particularmente victimizadas... creo que será muy significativo", dijo Michael Maddigan, abogado de Hogan Lovells.
Aunque el condado de Los Ángeles ya no ofrece Como programa PACE, los préstamos PACE siguen disponibles para muchos residentes del condado porque sus ciudades, incluida Los Ángeles, permiten el financiamiento PACE a través de programas estatales.
Los propietarios de viviendas que obtuvieron préstamos a través de esos programas no son parte del acuerdo y no tienen derecho a recibir ayuda, incluso si su préstamo provino de Renew Financial o Renovate America.
Los propietarios elegibles recibirán una notificación por escrito del acuerdo por correo.
La supervisora del condado de Los Ángeles, Hilda Solís, dijo que el condado sigue comprometido a atender los préstamos PACE obtenidos bajo su programa antes de su cierre, así como a mejorar la protección de esos consumidores.
"El acuerdo demuestra ese compromiso y nuestro apoyo a los propietarios de viviendas que buscaron mejorar la eficiencia energética y hídrica de sus hogares bajo el programa", dijo Solís en un comunicado.
Para Zenia Ocaña, la perspectiva de recibir ayuda es una buena noticia.
En 2016, Ocaña y su esposo Juan decidieron instalar paneles solares en su casa de North Hollywood y terminaron con un préstamo Renew Financial a través del programa del condado que los dejó sin ingresos residuales para vivir, según una denuncia en uno de los asentamientos. trajes.
En una entrevista, Ocaña, de 54 años, dijo que el contratista que les firmó el préstamo les dijo que los paneles solares serían pagados por el gobierno y que a su familia no le costarían nada.
Los Ocana no recibieron documentos en español de Renew Financial a pesar de que no entienden documentos complejos en inglés y se les cobró casi tres veces la tarifa normal por los paneles solares, alega la demanda.
Para hacer frente a los casi $4,500 en pagos anuales del préstamo, Ocaña dijo que ella y su esposo recortaron gastos de alimentos, dependieron de la ayuda de la familia y retrasaron otras facturas.
El acuerdo, dijo Ocaña, le brinda la esperanza de que “podemos liberarnos de esta pesadilla”.
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- Fuente: https://www.latimes.com/california/story/2024-03-26/l-a-county-settles-pace-loan-lawsuits-affected-home-owners-to-receive-millions
