David:
Dies ist die BiggerPockets Podcast-Sendung 632.

Gino:
Es ist nicht, wenn Sie anfangen. Die Quintessenz ist, dass Sie anfangen. Ich denke, jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, um anzufangen, denn Sie werden mehrere Monate brauchen, um Maklerbeziehungen aufzubauen, mit Investoren zu sprechen, mit der Verfeinerung Ihres Geschäftsplans zu beginnen, in den Markt einzusteigen und bis dahin , der Kreislauf hat sich wieder verändert. Ich meine, es hat sich in den letzten zwei Jahren so oft geändert, dass Sie, wenn Sie bereit sind, einfach heute anfangen. Sich verpflichten. Finden Sie heraus, was Ihr Warum ist und beginnen Sie noch heute. Ob es sich um Einfamilienhäuser handelt, ob es sich um Mehrfamilienhäuser handelt, ob es sich um Self Storage handelt, ob es sich um Wohnwagenparks handelt, wählen Sie eine Nische, lernen Sie es wirklich gut, Bildung mal Handeln gleich Ergebnisse und verstehen Sie, warum Sie es tun.

David:
Was ist los? Mein Name ist David Greene und ich bin Ihr Moderator des BiggerPockets Real Estate Podcast. Hier heute mit meinem super talentierten Co-Moderator Rob Abasolo, während wir Jake und Gino interviewen, Spezialisten für Mehrfamilienhäuser, lustige Typen, kluge Typen und gute Typen. Wir hatten eine tolle Zeit in der Show. Rob, was waren deine Lieblingsteile?

Rauben:
Nun, diese Typen waren tatsächlich ein paar Mal in der Show. Ich glaube, sie waren in Show 186 und 266. Ich musste das nicht nachschlagen. Ich habe jede einzelne Episode auswendig gelernt, nur eine lustige Tatsache über mich. Sie hatten wirklich eine wahnsinnige Karriere, bei der ich mich, glaube ich, nicht mehr aus dem Kopf erinnern kann, aber ich denke, das erste Mal, als sie hier waren, waren es 300 Einheiten, dann 600 Einheiten, und dieses Mal waren sie ' kommen mit rund 1800 Einheiten zu uns. Überprüfen Sie meine Berechnungen dazu, aber ja, ich meine, sie haben wirklich alles abgedeckt, von ihrem dreistufigen Rahmen bis hin zu Dingen wie bestimmten Philosophien, die sie haben, wie die Förderbandtheorie, von der ich denke, dass wir uns damit wirklich befasst haben auch eine Sekunde.

David:
Ja. Sie hatten so viel Perspektive auf Immobilieninvestitionen im Allgemeinen und Mehrfamilieninvestitionen im Besonderen, weil sie dies schon so lange und auf einem wirklich hohen Niveau tun. Ich würde also auf jeden Fall sicherstellen, dass Sie bis zum Ende zuhören, denn wir erfahren, wie Sie herausfinden, ob Syndizierung das Richtige für Sie ist oder ob Sie die Dinge klein halten sollten, wie Sie verstehen, wie Marktzyklen und Ausstiegsstrategien miteinander zusammenhängen. Ich fand das wirklich sehr stark.
Viele Menschen fragen sich: „In welchem ​​Markt befinden wir uns? Was soll ich in diesem Moment tun?“ und sie haben einen Weg gefunden, Exit-Strategien mit Ihrer Marktposition zu kombinieren, um etwas zu entwickeln, das funktioniert, egal was der Markt tut. Hören Sie also unbedingt bis zum Ende zu, denn dort kommen wir in einige wirklich gute Sachen.
Bevor wir sie einbringen, der heutige schnelle Tipp von BiggerPockets und Rob Abasolo.

Rauben:
Der heutige schnelle Tipp lautet: Wenn Sie Ihr Ticket für die BP Con 2022 noch nicht abgeholt haben, wird es super, super, super aufregend. Sie werden Keynotes von mir und David hören. Wenn Sie Ihre Tickets abholen möchten, ich denke, wir haben es bisher getan, ich glaube, wir haben es gerade angekündigt und wir sind bereits zu 25% für diese Veranstaltung ausgelastet. Sie werden also definitiv ein Ticket haben wollen, bevor wir ausverkauft sind, und wenn Sie Ihr Ticket bekommen möchten, können Sie zu www.biggerpockets.com/events gehen.

David:
Ja. Das wird ein Knaller. Also ich kann es nur empfehlen. Die Tickets sind immer ausverkauft. Es gibt Leute, die reinkommen wollen und nicht reinkommen. Also geh hin und hol es dir jetzt, denn es wird eine wirklich, wirklich gute Zeit.
Gut. Eine letzte Sache, wenn Sie sich das auf YouTube anhören, hinterlassen Sie uns bitte einen Kommentar. Sagen Sie uns, was Sie von der Show halten, was Ihnen gefallen hat, was Sie zum Lachen gebracht hat, worüber Sie gerne mehr sehen würden. Wir lesen diese und gestalten unsere Shows basierend auf dem Feedback, das Sie uns geben. Hinterlasse also einen Kommentar auf YouTube, nicht während du fährst.
Gut. Bringen wir ohne weiteres Jake und Gino herein.
Jake und Gino, willkommen beim BiggerPockets-Podcast. Wie geht es euch beiden heute?

Gino:
Uns geht es großartig. Wie geht es dir, Dave, Rob?

David:
Fallen Sie nicht auf ihre Namen und die Mafioso-Atmosphäre herein, die Jake und Gino mit sich bringen. Dies sind Lieblinge von Männern, die unglaublich liebenswürdig waren. Also ich schätze euch. Also das ist was? Haben wir Sie jetzt zum dritten Mal in der Show?

Gino:
Ja. Lassen Sie mich zurückgehen und mir die Notizen ansehen. Es war BP 186 und BP 266. Die erste Show hatte 674 Einheiten. Das zweite, wir hatten 900, und hier ist das dritte, das dritte Mal ist ein Zauber, mein Freund.

David:
Sie wissen, dass Sie es mit anderen Podcast-Profis zu tun haben, wenn sie Ihre Arbeit für Sie erledigen, indem sie diesen Hintergrund liefern. Vielen Dank dafür, Gino. Also, seit wir das letzte Mal mit euch gesprochen haben, erzählt mir, was in eurer Welt vor sich geht.

Jake:
Ja, nein, ich denke, um es auf den Punkt von Gino zu bringen, wir sind weiter gewachsen. Wir haben uns ein wenig mit Syndication beschäftigt. Hat sich nicht wirklich als das gesuchte Werkzeug im Werkzeuggürtel herausgestellt. Seitdem, Gino, hast du gesagt, wie viele Einheiten waren wir, als wir das letzte Mal die Show gemacht haben?

Gino:
Wir hatten zuletzt 900.

Jake:
900? Ja. So haben wir seither über 1900 Einheiten fertig gestellt, Mehrfamilienwohnungen erworben. Derzeit halten etwa 175 Millionen. Wir haben 70 Vollzeit-Teammitglieder in unserer Organisation, unserer Unternehmensfamilie, und wir sitzen auf etwa 130 Morgen Land, das wir entwickeln, entwickeln wollen, entschuldigen Sie. Ich gehe aber noch ein bisschen zurück. Wir haben drei Syndizierungen durchgeführt, und es war einfach keine gute Übereinstimmung unserer Werte mit dem, was wir tun wollten.
Typischerweise waren es Gino, ich selbst, vielleicht seine Brüder, die investiert haben, oder wir hatten ein paar leitende Leute in unserem Team, die in die Deals investiert haben. Wir gründen ein JV, eine Partnerschaft, und wir gehen los und kaufen ein Wohnhaus. Wir sagten: „Hey, schau, diese Sache mit der Syndizierung scheint ziemlich interessant zu sein. Viele Leute machen das“, und es schien, als würde es uns zum Verkauf anregen, und diese Deals sind so schwer zu finden, besonders die wirklich guten.
Im Laufe der Zeit haben wir, weil wir intern Deals gekauft haben, jeden Monat diesen wirklich netten Cashflow-Schneeball aufgebaut und er wächst weiter. Ich meine, das Inflationszeug hat die Zinskurve für uns definitiv etwas weiter gespreizt, aber das hat uns wirklich Spaß gemacht, und wir wollten weiter ein vertikal integriertes Team aufbauen.
Also haben wir zwei der Syndications verkauft. Wir haben immer noch eine, aber alles andere ist nur unser internes Eigentum, und das ist wirklich das, was wir gerne tun. Wir möchten, dass die Mitarbeiter in die Deals investiert werden. Jetzt erwägen wir, in Zukunft einige Bauprojekte zur Miete durchzuführen, weil wir unser Capex-Team aufgebaut haben, wie ich es nenne. Es ist unser Renovierungsteam, das sich um viele dieser Dinge kümmert, und wir haben auch eine großartige Gemeinschaft hinter uns, die über 45,000 Türen und etwa drei Milliarden an Mehrfamilienhäusern geschlossen hat. Es war also eine wirklich lustige Fahrt, um es gelinde auszudrücken.

David:
Okay. Also, wenn ich Sie richtig verstehe, klingt es so, als ob Sie sagen hörten, dass es so schwierig wird, zu kaufen, dass es bestimmte Szenarien gibt, in denen Sie verkaufen wollen, und andere, in denen Sie buchstäblich bauen und entwickeln, weil das ist sinnvoller als etwas zu kaufen.

Jake:
Also nein, nicht unbedingt. Also haben wir, glaube ich, in den letzten vier Monaten sechs oder sieben Deals gemacht. Was ich wirklich jedem empfehle, ist, mehrere Werkzeuge in seinem Werkzeuggürtel zu haben. Deshalb haben wir Syndication hinzugefügt. Deshalb haben wir kreative Finanzierungen durchgeführt. Bei den größeren Deals gab es mehr Wettbewerb, weil mehr Private Equity in diesen Bereich kommt und diese Deals wettbewerbsfähiger werden. Also haben wir tatsächlich ein bisschen nach unten verschoben auf drei, vier, fünf Millionen Dollar Deals. Also haben wir mehr davon gemacht, zusätzlich zum Kauf von Land, weil wir mehr Ressourcen und qualifiziertere Leute im Team haben.
Wir haben eine Entwicklungsfirma gegründet. Einer der Jungs im Team hat seine Generalunternehmerlizenz, damit wir die GC-Gebühren reduzieren können. Letztendlich, ja, bis zu einem gewissen Grad sind die größeren Deals wettbewerbsfähiger geworden und sie sind für uns weniger attraktiv, aber wir haben einfach heruntergeschaltet und uns auf Sachen konzentriert, mit denen wir angefangen haben, aber es macht immer noch Sinn für uns, weil wir kaufen sie intern.

Rauben:
Ich wollte eigentlich etwas ansprechen, das Sie vorhin erwähnt haben, denn das ist etwas, auf das ich mich wirklich einlasse. Sie sagten, dass Sie versuchen, Ihre Mitarbeiter in Ihre Deals zu investieren. Können Sie konkret sagen, was Sie damit meinen? Bezahlen Sie sie über Eigenkapital oder bitten Sie sie tatsächlich, in die Syndizierungen zu investieren, die Sie zusammenstellen?

Jake:
Also ja, wir machen eigentlich keine Syndizierung. Es sind also Leute in unserem Hausverwaltungsteam. Sie hören den Begriff ESOP, Mitarbeiter-Aktienbeteiligungsprogramm. Im Wesentlichen sind dies Leute, die auf der Ebene der Immobilienverwaltung an den Geschäften beteiligt sind, und wenn Sie zwei Jahre bei unserer Organisation sind, öffnen wir sie tatsächlich nach … Sie werden zu diesem Zeitpunkt von Experten begutachtet, um sicherzustellen, dass dies der Fall ist Jeder im Team ist im Einklang. Dann erlauben wir Ihnen, tatsächlich Dollar für Dollar in die Geschäfte zu investieren, die wir zusammenstellen.
Diese Leute beteiligen sich also aktiv an diesen Deals, und es hat wirklich gut funktioniert. Ich meine, wir hatten mehrere Refis mit Teammitgliedern, die zwischen 50,000 und 70,000 US-Dollar aus diesen Deals herausgezogen haben, und dann investieren sie die Mittel weiterhin in zukünftige Akquisitionen.
Also wirklich, es ist etwas, das für uns ein bisschen einzigartig ist. Ich bin sicher, dass andere Leute es tun, aber es hat wirklich gut funktioniert, weil diese Leute jetzt die Vorteile ihrer Arbeit aus einer Eigentümerperspektive sehen, und in einem angespannten Arbeitsmarkt hat es großartige Arbeit geleistet, um Leute zu halten, weil es nicht nur eine ist Job, denn hier ist der Deal, als Unternehmer habe ich keine Obergrenze. Ich kann so viel verdammtes Geld verdienen, wie ich will, und so viel Geld, wie meine Kreativität und harte Arbeit es zulassen.
Als W-2-Angestellter können Sie nicht dasselbe realisieren wie ich, weil wir unterschiedliche Spiele spielen. Sagen wir, es ist nicht fair oder was auch immer, das ist einfach die Welt, in der wir leben. Wenn Sie also in diesem anderen Bereich spielen möchten, versuchen wir, Möglichkeiten zu finden, ihn für die Leute zu öffnen. Ich denke, das hat wirklich gut funktioniert und wir haben gesehen, dass einige Leute eine gute Menge Geld verdienen, wenn sie mit unserem Team arbeiten, und sie wachsen weiter. Mit den Entwicklungsverträgen wird es dasselbe sein. Sobald es stabilisiert ist und wir es zum Laufen gebracht haben, werden wir diesen Leuten erlauben, Dollar für Dollar zum Selbstkostenpreis zu investieren.

Gino:
Hallo Rob. Ich werde eine kurze Geschichte mit Ihnen teilen. Einer unserer Wartungstechniker investiert 6,000 Dollar in einen Deal. Seine Frau sagt: „Nicht. Du kannst es nicht. Du wirst das Geld riskieren.“ Also setzt er 6,000 Dollar ein. Ein Jahr später bekommt er 18,000 Dollar zurück, geht an seine Frau, er ist total aufgepumpt. Die Frau sagt: „Warum legst du nicht mehr Geld in einen Deal?“ Ich meine, du kannst es so oder so nicht haben.
Was ich daran mehr als alles andere mag, ist, dass Hausverwalter jetzt zu uns kommen und sagen: „Hey, Jake, Gino, wir müssen die Mieten erhöhen.“ Während sie vorher nicht in den Deal investiert waren, sagten sie: „Ich weiß nicht, ob wir die Mieten erhöhen sollten.“ Jetzt geht es um NOI. Es dreht sich alles um Bewertungen, und es dreht sich alles um-

Jake:
Lass uns ehrlich sein. Sie waren widerstandsfähig.

Gino:
Ja ja. Tja, und das ist es auch. Sozialismus funktioniert nicht aus der Perspektive des Besitzens von Immobilien und wenn sie Teileigentum sind, und es ist wirklich die Vision, die wir zu schaffen versuchen. Das ist die Vision, die wir in unserer Organisation haben wollen. Wir verkaufen Bildung und Mentoring. Wir möchten also, dass unsere Teammitglieder in Mehrfamilienhäuser und in dieses Fahrzeug eingekauft werden, und der beste Weg, dies zu tun, besteht darin, dass sie uns erlauben, Seite an Seite mit uns zu investieren.

David:
Es hat etwas Mächtiges, Interessen auf diese Weise auszurichten. Ich sage nur ganz allgemein, die meisten Leute versuchen, die Meinung anderer zu ändern, indem sie sie anschreien, sie verurteilen, eine große Szene machen, sehr emotional sind oder auf ihre Meinung eingehen, und es funktioniert nie. In der Sekunde, in der Sie jemanden bekommen, der genauso in die Sache investiert hat wie Sie, ändert sich seine Meinung automatisch von selbst. Ich denke, das ist wirklich schlau von Ihnen, wo Sie Immobilienverwaltungen sehen werden, die sich entschieden widersetzen: „Wir wollen die Mieten nicht erhöhen“, weil das mehr Arbeit für sie bedeutet. Sie müssen die Mieter verkaufen. Vielleicht gehen einige Mieter, sie müssen die Einheiten füllen. Es ist also in ihrem besten Interesse. Sie schauen darauf, um den Status quo beizubehalten.
Dann werden sie Daten finden, die das belegen. In der Sekunde, in der sie Haut im Spiel haben, heißt es plötzlich: „Oh.“ Sie sehen sich diese Gewinn- und Verlustrechnung an und sagen: „Hey, wir können unseren ROI um 4 % steigern, wenn wir die Zinsen einfach auf magische Weise auf Marktniveau bringen.“
Ich glaube, ich habe persönlich im Leben gekämpft, wo ich immer nach der billigsten Option gesucht habe, und ich habe manchmal verpasst, was Sie dort beschreiben, wo manchmal jemand mehr bezahlt oder sein Interesse mit Ihrem in Einklang bringt, bringt ihn nicht nur dazu, etwas zu tun bessere Arbeit, aber Ihr Endergebnis funktioniert besser, weil sie mehr investiert haben. Ist das nur ein Prinzip, das Sie beide aus all den Deals herausgefunden haben, die Sie jetzt gemacht haben?

Gino:
Nun, David, Sie haben wirklich den Nagel auf den Kopf getroffen, und das ist es, was Führungskräfte tun sollten. Wir sollten eine Vision haben und wir sollten unsere Vision ausrichten und die richtigen Leute in den Bus holen und Grundwerte haben. Wir könnten über Grundwerte sprechen, Kultur haben, dieses Leitbild haben, woran wir seit unseren letzten BiggerPockets gearbeitet haben, denn hören Sie, viele von Ihnen, die zuhören, haben noch keinen Deal abgeschlossen, aber ich möchte, dass Sie alle an was denken das Ende im Kopf ist.
Was sollen Immobilien für Sie tun? Für mich möchte ich, dass eine Immobilie einen Lebensstil schafft und in der Lage ist, die Jake-und-Gino-Community zu schaffen, in der ich rausgehen und anderen Menschen helfen kann, ihre W-2s zu verlassen, und wie mache ich das? Sie müssen die Kultur schaffen. Sie müssen Ihre Kernwerte, Ihr Leitbild, erstellen. Es geht um die Menschen an erster Stelle, extreme Eigenverantwortung, unerschütterliche Ethik, Mach es möglich, Wachstumsmentalität. Das sind unsere Kernwerte und alles dreht sich um diese Vision.
Wir wollen unsere Mitarbeiter, unsere Lieferanten, unsere Jake- und Gino-Mentoring-Studenten, die an Bord kommen, einstellen und entlassen. Diese Kultur wollen wir schaffen. Sobald Sie diese Kultur geschaffen haben, ist es am schwierigsten, ein Unternehmer zu sein, diese Vision zu haben und das zu tun, was Sie gesagt haben, David. Lassen Sie uns das vermieten. Lassen Sie uns die Aufgaben loswerden, die wir nicht erledigen sollten, und gehen wir wirklich auf diese Vision zu.
Wenn Sie Menschen dazu bringen können, sich Ihrer Vision zu nähern und sie nicht zu ziehen, sondern ihnen erlauben, zu kommen, ihnen zu erlauben, Teil dieser Vision zu sein, ist das nicht nur ermächtigender, ehrlich gesagt, es macht so viel mehr Spaß, weil Sie nicht gehen müssen aus und erzähle den Leuten, was du tust. Sie wollen dir folgen. Sie fühlen es. Plötzlich verändern wir das Leben der Menschen und sie wollen daran teilhaben.

Rauben:
Also verstehe ich hier definitiv Ihre Philosophie und natürlich, um auf das riesige Portfolio, das Sie hatten, zu skalieren, ich glaube, Sie haben irgendwo in der Nähe von 1800 Einheiten oder so etwas erwähnt. Ich muss mir vorstellen, dass Sie alle einen bestimmten Rahmen dafür entwickelt haben, wie Sie Geschäfte machen. Können Sie uns etwas über einige dieser Rahmenbedingungen erzählen?

Jake:
Ja, ich schlage zu. Ich denke, wir haben Immobilien und insbesondere Mehrfamilieninvestitionen schon früh als dreibeinigen Hocker betrachtet, und wir haben darüber in unserem ersten Buch, Wheelbarrow Profits, geschrieben, und es kommt wirklich darauf an, richtig zu kaufen, richtig zu verwalten und zu finanzieren Rechts. Ich denke, so viele neue Investoren haben damit zu kämpfen, dass sie nicht das haben, was wir Kaufkriterien nennen. Wir wissen also sehr genau, welchen Markt wir betrachten, welches mittlere Einkommen wir aus dem Deal erwarten, den Jahrgang, das Alter der Immobilie.
Manchmal kaufen wir sogar ein Angebot, weil es vielleicht mehr drei Schlafzimmer hat und wir wissen, dass es in diesem Bereich nicht so viele drei Schlafzimmer gibt. Wir lieben Stadthäuser. Okay? Es gibt bestimmte Dinge, nach denen wir suchen, und wir haben einen großen Vorteil, weil wir ein Portfolio zum Scannen haben, und das ist es, wozu ich alle da draußen herausfordere.
Nummer eins, so viele Investoren, mit denen ich spreche, haben keinen Ziehungsbericht. Was meine ich damit? Es gibt einen Unterschied zwischen Kassenbuchhaltung und Periodenrechnung. Okay? Sie werden Ihre Software haben, die Sie verwenden, und diese Systeme. Das ist das erste, okay? Dies ist der erste des Monats. Als erstes habe ich heute Morgen alle unsere 30 Einheiten durchgesehen und einen Ziehungsbericht mit der Gewinn- und Verlustrechnung erstellt. Wir haben eine Basis. Es ist normalerweise eine Hypothek, ein Treuhandkonto plus 30 %. Das behalten wir da drin, und dann heben wir das übrige Geld ab, okay? Es ist sehr wichtig, dass Sie das Geld sehr streng verwalten, denn ich denke, die Leute verlieren sich ein wenig in „Okay. Das ist Periodenrechnung versus Bargeld.“
Die andere Sache ist, dass ich jeden Monat den Gewinn pro Einheit jedes Unternehmens kenne, und das ist im Ziehungsbericht aufgeführt. Sie müssen also sehen, welche Art von Einheiten Sie bezahlen und wie viel. Geben Sie ein Beispiel. Wir haben, ich nenne es mal eine Quasi-Wohngemeinschaft. Es sind einige dieser Eigentumswohnungen in der Stadt, die wir gekauft haben, oben, unten mit einer Garage. Damals haben wir für diese Dinge mehr pro Einheit bezahlt als für alle anderen Deals. Wir machten uns Sorgen.
Nachdem es stabilisiert wurde, jetzt ein Gewinn pro Einheit, ein PPU jeden Monat, ist dies eines der leistungsstärksten Vermögenswerte, die wir haben, okay? So können Sie Ihr Underwriting durchführen. Du kannst das. Sobald Sie einen Deal besitzen, ändern sich die Dinge sehr, okay? Wir haben also die richtigen Kaufkriterien. Wir wollten langfristig finanzieren und das Kursrisiko, das Zinsrisiko vom Tisch nehmen. Das war eine Aussage vor sechs Monaten, und jetzt sieht jeder diesen Anstieg und die Geschäfte ändern sich jetzt.
Sobald Sie es gekauft haben, sobald Sie es langfristig finanziert haben, kommt es wirklich nur auf das Management an, und dort gehen viele Leute entweder unter oder schwimmen, weil es vielleicht so ist: „Oh, ich steige in ein Mehrfamilienhaus ein. Es ist eine schöne Investition.“ Dies ist ein Geschäft, und Sie müssen es auch so behandeln. Das ist, wo viele Leute zappeln, weil sie nicht erkennen, dass Sie ein Unternehmer sind, jetzt besitzen Sie ein Mehrfamilienhaus. Es ist mir egal, ob Sie eine Fremdeigentumsverwaltung haben. Sie müssen führen. Sie müssen eine Kadenz der Rechenschaftspflicht gegenüber dieser Gruppe haben.
Ich würde jedem empfehlen, sich mindestens einmal pro Woche mit Ihrem Hausverwalter zu treffen und sicherzustellen, dass er das umsetzt, was Sie, der Leiter, der Visionär, der Unternehmer, sehen wollen. Lass uns ehrlich sein. In der Praxis und in vielen Fällen passiert es nicht.

Gino:
Also, Rob, das ist eine andere Sache, über die wir auch sprechen. Man nennt es die drei Säulen der Immobilie. Ich finde es toll, dass das jeder aufschreibt. Wir haben es als Marke eingetragen, aber die Konzepte sind da draußen, aber wenn Sie sie alle zusammenbringen, sind die drei Säulen Marktzyklus, Nummer eins, Schulden, Nummer zwei, und Ausstiegsstrategie, Nummer drei. Nun, einer der größten Fehler, den Jake und ich früh gemacht haben, war, dass wir keine Exit-Strategie für unsere Deals hatten. Wir kaufen unsere Deals und halten sie langfristig.
Die meisten Investoren denken nicht darüber nach, was die Ausstiegsstrategie ist, wenn sie rauskommen. Wenn Sie nicht wissen, was Ihre Ausstiegsstrategie ist, wie werden Sie dann an die Art von Schulden kommen, die Sie bekommen? Werden Sie Überbrückungsschulden bekommen? Nehmen Sie kurzfristig Schulden auf? Nehmen Sie langfristige Schulden auf? Wie auch immer das aussieht. Finden Sie also heraus, was die Exit-Strategie ist.
Dabei können Sie auch flexibel sein. Das ist das Wichtigste, aber kommen wir zum Marktzyklus. Im Marktzyklus ist es wirklich wichtig zu verstehen, wo Sie sich im Marktzyklus befinden. Es ist wirklich, wirklich wichtig, denn 2013 kauften Jake und ich andere Deals als jetzt. In diesem Teil des Marktzyklus, den B- und C-Immobilien, sind sie ziemlich gleich hoch. Warum schauen wir uns also C-Immobilien an, es sei denn, wir kaufen sie zu wirklich guten Preisen? Wenn Sie im Marktzyklus kaufen, ermitteln Sie die Vermögenswerte, die Sie in diesem Teil des Zyklus kaufen. Jake hatte darüber gesprochen.
Wenn ihr von dieser Aufnahme abkommt, setzt euch. Ihre Kaufkriterien, was kaufen Sie? Jake und ich kaufen in diesem Teil des Marktzyklus neuere Vermögenswerte, 80er und neuer. Wir mögen Backsteingebäude. Wir mögen Vermögenswerte, die nicht viele Investitionen erfordern. Wir mögen die Mehrwertkomponente dieser Vermögenswerte. Aus irgendeinem Grund lieben die Bewohner auch Waschmaschinen-Trockner-Anschlüsse. Das ist auf der Speisekarte, nach der wir suchen, und wir lieben Stadthäuser. Wir haben uns also wirklich eingewählt. In diesem Teil des Marktzyklus wissen wir, welche Art von zusätzlicher Strategie wir haben. Wir kaufen diese Vermögenswerte gerne. Wir refizieren unser Vermögen gerne. Wir haben über 25 Millionen Dollar aus unserem Portfolio zurückgefordert. Das ist unsere Strategie.
Es ist nicht das, was ich sage, was alle anderen tun sollten, aber seien Sie sich darüber im Klaren, denn diese Ausstiegsstrategie wird es Ihnen ermöglichen, die richtigen Deals in diesem Teil des Marktes zu kaufen. Ich denke, jeder versierte Immobilieninvestor, der weiß, was er tut, verdient genau wie ein Börseninvestor Geld, wenn der Markt steigt, und er verdient Geld, wenn der Markt fällt. Indem Sie einfach alle drei dieser Säulen in Verbindung mit Recht kaufen, Recht verwalten, Finanzen und Recht nutzen, versuchen Sie, Ihr Risiko zu mindern, und Sie versuchen, diese Vermögenswerte in Jahrzehnten zu kaufen.
Ich denke, Investoren kommen da sehr schnell. Sie haben eine Nische. Sie springen für ein Jahr ein. Es funktioniert nicht. Bleiben Sie dran. Es dauert eine Weile. Jake und ich brauchten 18 Monate, um diesen ersten Deal abzuschließen, und nach 18 Monaten, drei Monate später, schlossen wir unseren zweiten Deal ab, und dann sechs Monate später schlossen wir unseren dritten Deal ab, aber es gab eine Menge Arbeit das vordere Ende. Wir kannten noch nicht einmal eines dieser Prinzipien. Wir haben einfach Glück. Dem Mutigen gehört die Welt. Je härter Sie arbeiten, desto mehr Glück haben Sie, aber denken Sie bitte schon einmal darüber nach. Schreiben Sie das auf, Marktzyklusschulden, und denken Sie immer daran, wenn Sie einen Deal zeichnen, wenn Sie sich einen Deal ansehen, dass das Flugzeug abhebt, das ist optional. Dieses Flugzeug zu landen oder aus diesem Geschäft auszusteigen, das muss so oder so passieren. Finden Sie also heraus, was am Ende dieses Deals passieren soll.

David:
Lassen Sie uns also über die Ausstiegsstrategie sprechen und warum ich denke, dass die Mehrheit der Anleger Schulden versteht und den Marktzyklus versteht. Das sind alle Fragen, die jeder stellt, oder? Sie neigen dazu, Immobilien wie Aktien zu behandeln: „Sind wir oben oder unten? Ist das ein Kauf oder ein Verkauf?“ Exit-Strategien werden nicht oft diskutiert. Warum glauben Sie, dass dies ein unterschätztes Element der Immobilieninvestition ist, das insbesondere neuere Investoren nicht ernst genug nehmen?

Gino:
Weil es so schwer ist. Reiche Leute verkaufen, wohlhabende Leute halten, und es ist wirklich eine langfristige Denkweise. Wir haben einen hundertjährigen Immobilieninvestor geschaffen. Es ist wirklich schwer. Bei unserem ersten Deal im Jahr 2013 betrug die Miete 350 Dollar für ein Schlafzimmer. Wir besitzen diese Immobilie neun Jahre später immer noch. Die Mieten betragen 995 plus Rubel. Die Schulden sind immer noch die gleichen. Wir haben so viel Reichtum aus diesem kleinen Anwesen mit 125 Einheiten generiert. Es ist wunderbar. Ich denke, dass die Leute darüber nachdenken sollten, und wir sind einfach so auf Transaktionen konditioniert, Transaktionen bezahlen die Rechnungen, denke ich, und Eigenkapital macht dich reich.
Ich denke, dass alle nur für eine Sekunde langsamer werden und darüber nachdenken, was das Ende ist. Für mich liebe ich es, diese Vermögenswerte langfristig zu besitzen, was die Steuervorteile, was die Wertschätzung, was die Kontrolle betrifft, und was das Vermächtnis betrifft, diese an meine Kinder und Enkelkinder weitergeben zu können. Das ist es, woran ich denke, aber manchmal kann es wirklich schwierig werden, langfristig zu denken, aber bei Immobilien bekommt man den wirklich großen Aufzinsungseffekt. Mach weiter, Jake.

Jake:
Ja. Ich möchte nur auf das zurückgreifen, was Gino gesagt hat, weil ich denke, dass das Denken in Jahrzehnten einen in Mehrfamilienhäusern sehr reich machen kann, sogar mit Schulden. Wenn Sie häufig Schulden von Fanny, Freddie suchen, haben Sie eine Laufzeit von 10 Jahren für diese Deals. Ich habe es immer wieder gesehen.
Wir haben sehr wenig von unserem Portfolio verkauft, sehr wenig. Einer der Deals, der mich immer noch ärgert und der albern ist, also einen Deal gekauft, es war ein schöner 2000er Build, damals 40 für 2015 pro Tür gekauft. Ich hatte einfach wirklich Glück, was auch immer Sie sagen wollen. Aufgelaufen. Wir haben es für 100 pro Tür verkauft. Woohoo! Sind wir nicht schlechte Esel? Mann, wir dachten, wir wären so cool. Heute ist dieser Deal sehr leicht 150 pro Tür wert, und es macht mich wütend, weil wir normalerweise nicht verkaufen. Hätte unser Geld sehr leicht zurücknehmen können, denn so funktioniert unser Geschäft. Es ist sehr einfach, okay?
Wir bekommen gute langfristige Schulden. Wir fixieren den Tarif. Wir fügen dem Portfolio dann jedes Jahr viel mehr Einheiten hinzu, was immer wir können, 20 % bis 30 % Umsatzwachstum. Wir bekommen einen enormen Anstieg der Kostentrennung zum Abschreiben und die Party geht weiter und der Cashflow baut sich im Laufe der Zeit auf. So einfach ist das, und alles, was ich tun möchte, ist, diese Strategie weiterhin in Märkten zu duplizieren, in denen ich mich wohl fühle.
Sehen Sie, wir sind in Knoxville, Tennessee. Wir haben Vermögenswerte in Lexington. Wir haben uns Nashville viel angeschaut. Habe nichts zum Laufen bringen können. Wir blicken von uns nach Osten und nach Süden, Chattanooga, Johnson City. Wir haben uns also vertikal integriert, haben dort ein Kernmanagementteam und wachsen von unserem Kern, von unserem Kern aus. Mann, lass uns einfach noch eins hinzufügen. Einfach weiter duplizieren. Wir haben es herausgefunden. Jetzt findet es nur noch mehr. Aus diesem Grund wollten wir das Entwicklungsstück hinzufügen, weil es uns einfach ermöglichen wird, dieses Umsatzwachstum weiter zu erreichen.

David:
Ich habe Immobilien immer aus der Perspektive betrachtet, je mehr Optionen man hat, desto mehr Möglichkeiten hat man, Wohlstand zu schaffen. Die Angst ist, dass es einen Weg hinein und einen Weg hinaus gibt. Wenn es irgendein Problem mit diesem Plan gibt, haben Sie keine Eventualitäten, die Sie verschieben können, richtig? Wenn Sie also mit etwas anfangen, denken Sie als neuer Investor immer idealistisch: „Ich werde dieses Duplex kaufen. Ich werde es für den Rest meines Lebens halten. Eines Tages werde ich es meinen Kindern geben“, aber diejenigen von uns, die das schon seit einiger Zeit tun, erkennen, dass die Angst vor Veränderungen die Menschen daran hindert, sich zu engagieren. „Was werde ich tun? wenn etwas passiert?" Die Art und Weise, wie Sie das überwinden, ist, dass Sie einfach verschiedene Wege haben. Sie spielen die Karten, die Ihnen ausgeteilt werden, und die besseren Anleger haben diese Optionen.
Was ich an dem, was Sie sagen, so toll finde, ist, dass Sie es tatsächlich aus der Perspektive betrachten: „Wie berücksichtige ich all die Dinge, die passieren könnten?“ Ich glaube, je länger eine Frist ist, die Sie sich selbst geben, desto schwieriger ist es für einen Deal, nicht zu funktionieren. Würdet ihr dem zustimmen, und gehört das dazu, wenn ihr über Marktzyklen und Exit-Strategien redet?

Jake:
Ich stimme dem zu. Gino, ich weiß, dass du da etwas zu sagen hast.

Gino:
Ja, dem stimme ich zu 100 % zu, aber manchmal, wenn Sie anfangen, nehmen wir uns nicht genug Zeit, um über unseren Geschäftsplan nachzudenken. Ich möchte nicht, dass hier irgendjemand auftaucht und sagt: „Ich werde umsteigen.“ Jake und ich haben mehrere Jahre gebraucht, um auf diese Gedanken und Geschäftspläne zu kommen. Fang einfach an. Beginnen Sie mit dem Kauf dieser Vermögenswerte und lassen Sie die Zeit die Kontrolle übernehmen.
Was ich damit meine, ist, dass Sie sich selbst genug Startbahn geben. Diese Vermögenswerte werden im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. Sie machen sich nur zweimal Sorgen um den Wert Ihrer Immobilie, wenn Sie Ihren Vermögenswert kaufen oder wenn Sie Ihren Vermögenswert verkaufen oder wenn Sie den Vermögenswert refinanzieren. Das ist wirklich wichtig. Deshalb ist es so wichtig, richtig zu kaufen, aber darauf konzentrieren Sie sich.
Als wir anfingen, hätte ich nie gedacht, dass ich 1800 Einheiten besitzen würde. Ich wollte einfach anfangen und aus meinem Restaurantgeschäft aussteigen. Ich habe nicht an dieses enorme Wachstum gedacht. 25 Einheiten für mich war gewaltig. Es war groß. Es war lebensverändernd für mich. Ich habe nur gesehen: „Hey, ich verdiene drei Riesen im Monat an Cashflow“, und als ich dann die Möglichkeit gesehen habe, diese Immobilie zu refinanzieren, dieses Eigenkapital herauszuziehen und dieses Eigenkapital wiederzuverwenden, dachte ich: „ So wachse ich.“ Und dann lernte ich die Verkäuferfinanzierung. Das war eine weitere Strategie, die es mir ermöglichte, zu skalieren.
Dann habe ich gelernt, wie man syndiziert. Das ist eine andere Strategie. Ich denke, die Leute bekommen, wie Sie sagten, die Angst vor Veränderungen. Es gibt Arbeit im Frontend. Sie müssen in der Lage sein, Wert für sich selbst, für Ihren Partner und für Ihre Investoren da draußen zu schaffen. Mach dir keine Sorgen um das Geld. Wenn Sie wirklich geschickt sind und wissen, was Sie tun, wird das Geld von Ihnen angezogen.

Jake:
Wir sprachen darüber, in Jahrzehnten zu denken und wie die Schulden für viele dieser Mehrfamiliengeschäfte aufgebaut sind. Sie können ein paar Jahre über einen Zeitraum von 10 Jahren sehen, in denen sie nicht so gut sind. Für uns war es in der Vergangenheit ein Hausverwalter, der nicht mit unseren Werten übereinstimmte, und es gab vielleicht sechs oder zwölf Monate, in denen wir es herausfinden, die Person entfernen und dann beheben mussten, was falsch war, okay? Das haben wir im Laufe der Zeit bei unseren Deals gesehen, aber dann korrigiert man es und denkt dann: „Wow! Wir haben das herausgefunden“, weil wir es richtig unterschrieben haben. Wir haben unsere Kaufkriterien erfüllt.
Also ja, es kann ein oder zwei Jahre geben, in denen etwas schief geht oder etwas Lustiges auf dem Markt passiert, aber in diesem Zeitraum von 10 Jahren haben unsere Geschäfte unserer Erfahrung nach wirklich gut funktioniert. Du hast darauf hingewiesen, David, dass du länger darüber nachdenkst. Außerdem weiß ich nicht, was die Zukunft bringt, aber es scheint nicht so, als ob es einen großen Appetit darauf gibt, dass die Regierung das Drucken von Geldern einstellt.
Ich weiß, dass sie jetzt vielleicht ein bisschen so reden, aber wenn das so weitergeht, wird der Dollar im Laufe der Zeit weiter abwerten, deshalb werden die Immobilien vorne liegen, es wird nur ein Vermögenswert sein, der seinen Wert behält Zeit. Sie haben es also mit ein paar Faktoren zu tun. Du sagst: „Okay. Das tut die Regierung. Wie richte ich mich aus und spiele das richtige Spiel?“ Ich denke, dass Mehrfamilienhäuser dieses Kästchen ankreuzen.
Ich denke, Sie wollen in einem Wachstumsmarkt sein. Wenn Leute in diesen Markt einsteigen, wird das auch bei der Wertschätzung helfen. Wenn Sie dann Ihre Managementfähigkeiten verfeinern können, kann es dort holprige Straßen geben, aber letztendlich müssen Sie die Person feuern, wenn dies der Fall sein muss, und sich dann verbessern, und dann über diesen Zeitraum von 10 Jahren, denke ich du wirst letztendlich glücklich sein.
Ich hatte noch nie einen Deal, den wir weiterhin halten, jetzt wo ich denke: „Ich wünschte, ich hätte daran festgehalten.“ Wir hatten einen Deal, bei dem wir die Qualität der Gegend und der Bewohnerbasis überschätzt haben, es hat nicht geklappt. Also lass mich das sagen. Es hat nicht so geklappt, wie wir es wollten, aber ich glaube, wir haben trotzdem drei Millionen Dollar mit dem Geschäft verdient. Wir haben Glück. Es war eine Wachstumsphase auf dem Markt, yada, yada, yada. Ich denke, der Markt hat uns dabei den Arsch gerettet. Erstens, es lag nicht daran, dass wir so erfahrene Investoren waren, aber abgesehen von diesem Geschäft hat alles andere über einen längeren Zeitraum wirklich gut funktioniert.

David:
Also lasst mich euch diese Frage stellen. Eines der Dinge, die mich mit dem verdammten Phänomen von Immobilien-Influencer-Syndikatoren beschäftigt haben, die in den letzten drei Jahren ins Spiel gekommen sind und es überall auf TikTok posten und sie sammeln Geld und kaufen Immobilien und sie haben keine Die Erfahrung, sie überhaupt zu managen, ist, dass der Markt viele, meiner Meinung nach, schlechte Entscheidungen unterstützt hat. Ich zähle euch nicht dazu, sonst würde ich das nicht erwähnen. Ich weiß, dass ihr auf die harte Tour gelernt habt, diese Dinge zu managen, ist verdammt hart.

Jake:
Wir syndizieren keine Deals.

David:
Recht. Also mache ich mir Sorgen um die Leute, die diese Deals syndizieren, und sie haben einen Zeitplan von drei Jahren, fünf Jahren Ausstieg. „Das ist der einzige Weg. Wir müssen unseren Investoren Geld zurückgeben.“ Solange der Markt weiter steigt, geht es Ihnen gut, aber das Problem mit Immobilien ist, wie Sie sagten, der Wert spielt eine Rolle, wenn Sie sie verkaufen oder kaufen und wenn Sie müssen Wenn Sie in fünf Jahren aussteigen, wissen Sie nicht, wo sich der Markt zu diesem Zeitpunkt im Zyklus befinden wird, und wenn Sie aussteigen müssen, entsteht ein Problem. Ist das einer der Gründe, warum Sie beide nie tief in dieses Syndizierungsmodell eingestiegen sind, oder gibt es andere Bedenken?

Gino:
David, ich denke, das ist eines der großen Probleme für uns. Wir haben ein Buch mit dem Titel Small Giants von Bo Burlingham gelesen. Ich würde jedem empfehlen das Buch zu lesen. Jake und ich wollten nicht das nächste Airbnb, das nächste Facebook sein. Wir wollten ein wirklich schönes kleines Portfolio haben. Wir wollten ein Familienunternehmen haben. Wir wollten es kontrollieren können. Wir wollten in der Lage sein, unser Schicksal zu kontrollieren. Ich denke, wenn Sie an diesem Syndizierungsmodell teilnehmen, sind Sie Ihren Investoren verpflichtet. Daran ist nichts auszusetzen. Ich meine, wir können so anfangen, aber nach drei bis fünf Jahren verdienen viele Syndikatoren Geld im Backend.
Wie kann man davon wegkommen? Legen Sie selbst viel Geld auf die LP-Seite. Werden Sie Kommanditist bei Ihren eigenen Deals. Haben Sie dort mehr Kapital investiert, damit Sie Ihren Investoren sagen können: „Hey, wissen Sie was? Wir werden an diesem Geschäft festhalten“, oder noch besser, schauen Sie sich ein Geschäft an, von dem Sie glauben, dass Sie es nicht innerhalb der nächsten fünf bis sieben Jahre beenden müssen, und sprechen Sie mit Ihren Investoren und sagen Sie den Investoren: „Hey, Ich möchte dies über einen längeren Zeithorizont festhalten. Wie denkst du darüber?“
Wenn Ihr Investor sagt: „Weißt du was? Ich möchte meine Stimme in drei Jahren zurückhaben“, dann geht dieser Investor wie bei der wertebasierten Entscheidungsfindung vielleicht nicht auf diesen Deal ein. Ich denke also, dass Sie diese Geschäfte syndizieren und längerfristig halten können, insbesondere wenn es eine Refi-Komponente gibt oder wenn Ihre Investoren an Bord sind. Behalten Sie den Coupon-Clip bei, solange Sie dieses Geschäft ordnungsgemäß verwalten. Ich denke nur an den Reiz, diese Akquisitionsgebühr im Voraus zu bekommen, und dann im Nachhinein hat man kein Geld im Geschäft und bekommt 50 % des Gewinns. Das eignet sich für Leute, die verkaufen wollen, aber ich glaube nicht, dass sie ihre Syndizierung verkaufen müssen, wenn sie sich bei ihren Investoren richtig positionieren, und wenn sie wirklich mit ihren Investoren übereinstimmen, möchte ich die goldene Gans nicht töten .
Ich habe so viel Arbeit geleistet, um diese Gans zu finden. Es druckt mir gerade Geld. Es macht meine Investoren wohlhabend. Warum sollte ich nach drei bis fünf Jahren verkaufen? Ich habe das zwei Mal gemacht. Es ist großartig. Du hast einen tollen Scheck bekommen. Sie müssen einen Kapitalertrag zahlen, aber ich würde diesen Vermögenswert lieber behalten. Mach weiter, Jake.

Jake:
Ja, nein, ich denke, dass sich das Syndizierungsmodell zum Verkauf eignet, und als GP werden Sie entschädigt, wenn sich das Geschäft verkauft. Was wir also bei den Syndizierungen vermasselt haben, ist, dass wir daran gewöhnt sind, den Deal zu besitzen, und wir haben nicht genug investiert, um es so aussehen zu lassen: „Okay. Wir können das jetzt nachrüsten und es wird für uns Sinn machen.“ Also hat es uns buchstäblich gezwungen zu verkaufen, und ich hasse das. Ich möchte diese Deals halten. Ich genieße es. Auch hier füge ich gerne mehr Deals zur Kostentrennung hinzu, aber unsere Syndizierungen haben sich großartig entwickelt. Wir haben einen übrig. Der Wert hat sich seit dem Kauf wahrscheinlich verdoppelt, aber was mir an neueren Syndikatoren Angst macht, ist, dass sie einsteigen, sie führen diese Syndizierungen mit Überbrückungsschulden durch, okay?
Also kauften viele dieser Leute Überbrückungsschulden, weil die Zahlen nicht von Fannie und Freddie unterstützt wurden. Okay, jetzt, wenn diese Überbrückungsschuld fällig wird oder Sie einen Zinsanstieg sehen werden, gibt es genau dort ein großes Risiko. Die zweite Sache, von der ich denke, dass sie passiert, und ich habe die Bücher über diese anderen Syndikatoren nicht gesehen, aber das macht mich extrem nervös. Ich sage dies als warnende Geschichte für Leute, die bei Syndikatoren investieren. Versuchen Sie herauszufinden, woher die Ziehungszahlungen jeden Monat kommen.
Was meine ich damit? Haben sie ein großes Investitionsbudget aufgebracht, und schöpfen sie möglicherweise jeden Monat aus diesem Investitionsbudget, um sicherzustellen, dass sie ihre bevorzugte Rendite von 8 % erreichen? Das ist der Punkt, an dem es einigen dieser Leute ein wenig brenzlig wird, und ich würde darauf wetten, dass heute etwas passiert, wo Investitionsmittel aufgebracht wurden, die jetzt eine Ziehungszahlung oder einen Vorzugsbetrag von 8 % ergänzen, der wahrscheinlich nicht vorhanden ist wirklich verdient.
Also würde ich darauf achten und versuchen, wenn ich als LP in einer Syndizierung bin, sicherzustellen, dass dies nicht der Fall ist, weil ich wahrscheinlich nicht wieder Geld bei dieser Person anlegen möchte, wenn sie nicht dazu in der Lage ist um den Deal tatsächlich so durchzuführen, wie sie ihn präsentiert haben. Also ich denke, das ist ein großes Risiko.
Darüber hinaus weiß ich nicht, ob es superschlau ist, große Geldbeträge bei einem neuen Syndikator zu platzieren. Vielleicht bekommst du noch mehr GP. Vielleicht gibt es einen Vorteil für Sie, aber es gibt Leute, die das seit Jahren tun und eine wirklich starke Erfolgsbilanz haben. Wenn ich auf der LP-Seite investieren würde, würde ich wahrscheinlich eher zu diesen Leuten greifen als zu jemandem, der in den letzten paar Jahren gerade erst angefangen hat oder riskantere Investitionen wie Mobilheime und einige dieser Dinge tätigt. Das würde mich ein wenig nervös machen, wenn ich mein hart verdientes Kapital aufs Spiel setzen würde.

David:
Gino, hattest du da einen Kommentar?

Gino:
Nein. Ich liebe, was Jake gesagt hat. Großer Fan von Brian Burke, sprach zuvor bei MM, Multifamily Mastery, bei unserer Veranstaltung. Ich denke, er ist ein fantastischer Syndikator. Gehen Sie raus und finden Sie die Brian Burkes der Welt und platzieren Sie Ihr Kapital bei ihnen. Sie haben mehrere Marktzyklen durchlaufen. Sie haben Deals durchgemacht, die sie gekauft und verkauft haben. Sie haben einen wirklich tragfähigen, starken Geschäftsplan. Ich glaube, es gibt Leute, die tun, was sie sagen. Du siehst Brian an, er spielt. Er wird dich wieder gesund machen, wenn er es nicht tut. Das ist genau die Art von Person, von der ich weiß, dass er ist. Gehen Sie also raus und finden Sie diese Leute, wenn Sie mit anderen syndizieren möchten.

Rauben:
Ja. Ich denke, ich möchte das Gespräch ein wenig verschieben, um speziell auf diesen Marktzyklus und die Wirtschaft einzugehen. Ist alles vorbei? Sind wir erledigt? Ist der Gig vorbei oder wie fühlst du dich darüber, wie alles tatsächlich passiert, was sich heute abspielt? Denn wenn Sie auf YouTube gehen, wo ich die meiste Zeit bin, sind alle Thumbnails rot, schuldig hier drüben, und jeder, sie zeigen, dass die Grafik abfällt und dann die Zinssätze steigen. Nur Ihre Meinung zu dem, was wir heute sehen.

Jake:
Da möchte ich gleich einspringen, wenn du das so sagst. Wenn alle aussteigen, steige ich ein, richtig? Also nein, aber im Ernst, ich denke, ja, okay, die Zinssätze haben sich bewegt, okay, aber was sagt Ihnen Ihr Underwriting? Weil ich mit Sicherheit weiß, dass sich auch viele Preise nach unten bewegt haben. Ich denke also, Sie müssen einfach ein rationaler Mensch sein und weiterhin nur die richtigen Kaufkriterien einwählen.
Wir suchen also immer noch aktiv nach Angeboten in unserem Markt. Was mich nachts gut schlafen lässt, ist, dass ich weiß, dass ich in einem Wachstumsmarkt bin, es gibt Bevölkerungswachstum, es gibt eine Nachfrage nach diesen Mieteinheiten, und wir haben jeden Monat einen großartigen Datensatz vor uns, der unser Portfolio ist in unserem Markt, der eine der höchsten Nachfragen hat, die wir je gesehen haben.
Ich denke, was Sie im Moment rettet, ist sicherzustellen, dass Sie in einen Markt einsteigen, der Beine hat, denn werden wir uns im nächsten Quartal letztendlich in einer Rezession befinden? Per Definition sind es zwei Monate mit negativem BIP oder, entschuldigen Sie, zwei Quartale hintereinander mit negativem BIP. Werden wir im nächsten Quartal dort landen? Wahrscheinlich. Ist es dann eine „Rezession“? Okay. Ja. Hat die Wirtschaft in den letzten sechs Monaten in gewisser Weise gelitten? Ja, hat es. Werde ich aufhören, aktiv zu sein, oder werde ich Gelegenheiten finden? Das ist es, was ich nur versuche, Jungs zu betonen.
Haben Sie mehrere Werkzeuge in Ihrem Werkzeuggürtel. Deshalb haben wir Syndication gelernt. Es ist nicht unbedingt etwas, was wir aktiv machen wollen, aber deshalb sind wir rausgegangen und haben es gelernt. Wir haben Eigentümerfinanzierungen abgeschlossen, okay? Wir haben Leasing-Optionen gemacht. Wir wollen große Präsenz haben. Jetzt kommen wir zur Entwicklung. Wir werden also in jedem Teil des Marktzyklus relevant und aktiv sein.
Gehe ich also jetzt langsamer oder nehme ich den Fuß vom Gas? Überhaupt nicht, weil mir klar ist, was ich will und was ich anstrebe, und ich glaube nicht, dass Mehrfamilienhäuser, insbesondere in den Märkten, die wir kaufen, keine Relevanz haben werden, weil es eine Rezession gibt .
Das ist das Schöne an dem Geschäft, in dem wir tätig sind. Menschen brauchen einen Platz zum Leben. Wenn es Jobs gibt, wenn es Bevölkerungswachstum gibt, werden sie dich brauchen. Dies ist noch keine Ware, die Sie bei Amazon kaufen. Ich denke, dass ich mich in unserer Position sehr wohl fühle, und wenn jemand in Ost-Tennessee etwas verkaufen möchte, suchen Sie uns auf und schießen Sie es ab. Ich werde mehr als glücklich sein, so etwas zu unterzeichnen.

Gino:
Rob, ich denke wirklich wichtig. Lassen Sie mich eine kurze Geschichte mit Ihnen teilen. Ich bin ein großer Fan von J Scott, BiggerPockets. Ich hatte das Privileg, ihn ein paar Mal zu interviewen. Seine Bücher sind fantastisch. Wann hat er angefangen, Häuser umzudrehen? Er begann 2008 mit dem Umdrehen von Häusern. Wahrscheinlich nicht der beste Zeitpunkt, um mit dem Umdrehen von Häusern zu beginnen, oder? Er hat das Geschäft gelernt. Es ist nicht, wenn Sie anfangen. Die Quintessenz ist, dass Sie anfangen. Sie können nur starten, wenn Sie startbereit sind. Er hatte sein Firmenleben satt. Er wollte anfangen, und bei Jake und mir ist es dasselbe. Wir haben 2011 begonnen, uns Vermögenswerte anzusehen. 2011 gab es kein BIP. Es gab kein Geld. Es gab Geschäfte auf LoopNet, aber es gab keine Stimmung und es war viel Risiko.
Für uns war ich also bereit. Ich hatte meinen Restaurantjob satt. Jake hatte es satt, ein Pharmavertreter zu sein. Da haben wir angefangen. Ich denke, jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, um anzufangen, denn Sie werden mehrere Monate brauchen, um Maklerbeziehungen aufzubauen, mit Investoren zu sprechen, mit der Verfeinerung Ihres Geschäftsplans zu beginnen, in den Markt einzusteigen und bis dahin , der Kreislauf hat sich wieder verändert. Ich meine, das hat sich in den letzten zwei Jahren so oft geändert, dass Sie, wenn Sie bereit sind, einfach heute anfangen. Sich verpflichten. Finden Sie heraus, was Ihr Warum ist und beginnen Sie noch heute. Egal ob Einfamilienhäuser, ob Mehrfamilienhäuser, ob Selfstorage, ob Wohnmobilstellplätze, such dir eine Nische aus, lerne es richtig gut, Bildung mal Handeln ist Ergebnis, und verstehe warum du es tust und fang an.
In sechs Monaten wirst du zurückblicken und sagen: „Ich habe große Fortschritte gemacht. Ich habe vielleicht kein Angebot gekauft, aber ich habe meinen Markt ausgewählt. Ich kenne einige Makler. Ich habe mehrere Treffen besucht. Ich bin im Oktober zu den BiggerPockets gegangen. Ich habe viele Dinge getan, die ich nicht getan hätte. Ich fange an, mich zu positionieren“, und bevor 12 Monate vergehen, sagst du: „Ich habe den ersten Deal gekauft“, und dann vergehen zwei Jahre und dein Freund wird sagen: „Mann, du hattest Glück, du Immobilien begonnen. Mann, du hast Glück.“ Glücklich? Nein. Sie haben die Gelegenheit genutzt, um zu beginnen, als der Markt „auseinanderfiel“, weil wir Narrative zu jedem Teil des Zyklus auswählen können, den wir wollen.
Wir haben in den letzten vier Jahren interne Bootcamps mit unserer Jake- und Gino-Community durchgeführt, und in den letzten vier Jahren habe ich nur gehört, dass der Immobilienmarkt, der Mehrfamilienhausmarkt, auf einem Höhepunkt ist. Wie viele da draußen haben das gehört? 2018 war auf einem Hoch, 2019 hoch, 2020 hoch? Nun, es gibt eine Menge Leute, die gekauft haben und in den letzten vier Jahren „Glück“ hatten. Also mein ganzes, denke ich, Geschwätz hier ist, wenn du bereit bist anzufangen, es geht nur um dich. Fangen Sie einfach gleich an, und ehe Sie sich versehen, sind Sie im Rennen.

David:
Ja. Ihr habt auch eine Theorie, die mir sehr gefällt, wo ihr über die Fließbandtheorie mit Immobilien sprecht. Ich bin gerade mitten in einem 1031. Es besteht also Dringlichkeit. Ich muss mir Anlageimmobilien ansehen, richtig? Ich bin kein Vollzeitinvestor. Ich betreibe eine Hypothekenbank. Ich leite ein Immobilienteam. Ich mache andere Sachen. Also neige ich dazu, von Geschäft zu Geschäft zu springen, je nachdem, wo die Linie am dünnsten ist, um Verstärkung zu finden, aber wenn ich kaufe, finde ich diese Lüge, die mir sagt: „Ich werde es einfach tun Suchen Sie nach Immobilien, finden Sie, was mir gefällt, schreiben Sie ein paar Angebote, machen Sie den Deal, ich bin fertig“, und so funktioniert es nie.
Was passiert, ist, dass ich schnell von Immobilienmaklern überwältigt werde, die Fragen stellen, Immobilien analysieren müssen, eine Menge Zeug, ich muss herausfinden, ob ich diese Fragen stellen werde, ich muss antworten, um überhaupt zu wissen, ob dies der Fall ist Arbeit. Wir müssen also tatsächlich so arbeiten, dass wir eine Tabelle erstellen und es gibt eine Spalte für Immobilien, an denen ich interessiert bin, Angebote, die wir geschrieben haben, Häuser, die treuhänderisch sind, und wir müssen nur mit dieser Liste und systematisch beginnen Gehen Sie es durch, stellen Sie die erforderlichen Fragen, geben Sie den Auftrag: „Sie werden den Immobilienmakler anrufen. Sie werden dies auf AirDNA nachschlagen und sich dann durch die Spalten bewegen. Es entsteht fast ein Prozess, der zu einem Ergebnis führt, das Sie nicht kontrollieren können. Sie werden nicht einfach da rausgehen und die Immobilie finden und kaufen, was meiner Meinung nach viele Investoren davon ausgehen, dass es funktionieren wird.
Können Sie zwei darüber sprechen, wie Sie ein System gebaut haben, von dem Sie nicht genau wissen, wie es funktionieren wird, aber Sie drehen einfach weiter an diesem kleinen Ding in der Box und irgendwann wird es platzen?

Gino:
Ich denke, das Wichtigste, David, für den beginnenden Investor zu verstehen, ist seine Frage: „Ich brauche Deals. Ich brauche einen Deal. Ich brauche einen Deal.“ Gehen wir einen Schritt zurück. Was ist ein Angebot für Sie? Ein Deal für dich ist nicht dasselbe wie ein Deal für Jake und Gino. Sie müssen also verstehen, was die Deal-Parameter für Sie sind. Als wir anfingen, war es sehr einfach. Wir wollten nicht in den Bereich der Einfamilienhäuser einsteigen, weil wir beide Vollzeitjobs hatten. Deshalb haben wir uns für Mehrfamilienhäuser entschieden.
Das erste, was Sie tun müssen, ist herauszufinden, in welchen Raum oder in welche Nische Sie einsteigen werden. Ich denke, als Nächstes müssen Sie herausfinden, in welchen Markt Sie einsteigen wollen. Diese beiden Dinge sind sehr schwierig. Es ist eine Menge Selbstbeobachtung, und was sind dann Ihre Ressourcen? Nummer drei. Haben Sie Kapital? Haben Sie eine Bilanz? Wenn Sie das nicht tun, dann können Sie nicht nach 15-Millionen-Dollar-Deals suchen. Also kratz das ab. Beginnen Sie mit einem Duplex oder einem Quad. Ich denke, das ist wirklich wichtig.
Ich denke, es ist Nummer vier, welchen Zeitaufwand hast du? Wenn Sie 80 Stunden pro Woche als Anwalt oder als Arzt arbeiten, gehen Sie nicht hinaus und machen diese Sache Vollzeit. Vielleicht finden Sie einen Jake oder Gino, mit dem Sie sich zusammenschlagen können, weil Sie eine starke Bilanz haben. Verstehen Sie also, was Ihre Ziele damit sind. Das ist meiner Meinung nach das Wichtigste, und von da an fangen Sie an, sich die Angebote anzusehen, die Sie sich ansehen möchten. Wie ich schon sagte, Jake und ich, unser erster Deal, alles zwischen 10 und 50 Einheiten konnten wir bei diesem ersten Deal abnehmen.
Wir entschieden uns für Knoxville, Tennessee. Wir kannten unsere Cashflow-Parameter und wir wussten, welche zeitlichen Verpflichtungen wir für die Transaktion eingehen konnten. Dann, als wir anfingen, zusammen zu wachsen, sprachen Sie deshalb über das Förderband. Dieses Förderband dient wirklich nur dazu, Angebote für dieses imaginäre Band zu bekommen. Im ersten Jahr erhalten Sie Ihren ersten Deal. Im ersten Jahr schneidest du mit diesem Deal vielleicht nicht so gut ab, aber im dritten Jahr „Hey, David hat eine 1031“. Dieser Deal wird vom Fließband kommen, egal ob es sich um Cashflow oder Eigenkapital handelt, und Sie können ihn immatrikulieren und zu einem anderen Deal bringen. Das Ziel ist, so viele Deals wie möglich auf das Förderband zu bekommen, die anfangen, für dich zu arbeiten, und dann kommen sie von diesem Band und du fängst an, andere Deals zu kaufen, ob es sich um Refis handelt, ob es sich um einen Verkauf handelt, und du beginnst, sie zu ersetzen und umzufunktionieren dieses Eigenkapital zurück in andere Deals.

David:
Sie beschreiben also, warum die Ausstiegsstrategie so wichtig wird, weil sie ein Teil davon wird, wie Sie das, was Sie aufgebaut haben, in etwas mehr verwandelt haben. Es ist eigentlich eine schöne Sache, wenn Sie an die Werkzeuge von Immobilien denken, die Art und Weise, wie Sie damit Geld verdienen, wenn es sich in Folgendes verwandelt, ich weiß nicht, das mag kitschig klingen, aber fast wie eine Symphonie der Musik, die Sie verwenden alle Teile und sie arbeiten zusammen, um dieses Ergebnis zu erzielen. Es geht nicht darum, reinzukommen, Geld zu verdienen, meinen Job zu kündigen, am Strand zu leben. So scheint es zu klingen, aber Sie verdienen Geld durch Eigenkapital- und Kredittilgungs- und Steuerstrategie.
Dann öffnet das manchmal Türen, um mit anderen Unternehmen etwas Geld zu verdienen, und dann bewegt man Eigenkapital von hier nach hier. Wenn Sie an die Spitze gerannt sind und dann in einem Schwellenmarkt mit Mehrwert einkaufen, boom, erhalten Sie eine Menge Eigenkapital, aber Ihr Cashflow hält nicht mit. Sie bewegen es also in einen Cashflow-Markt. Dann sparen Sie Cashflow und verwenden diesen als Anzahlung für Ihre nächste Wertschöpfung. Es macht Spaß, wenn Sie anfangen, die Vision zu bekommen, sich eine Immobilie anzusehen und zu sehen, dass dies der Plan für diese Immobilie ist und wie sie dazu passt. Für mich ist es sehr ähnlich wie ein Trainer eines Teams, wo Sie haben Ich habe diese Spieler und sie haben alle unterschiedliche Fähigkeiten und Sie schauen sich an, wie sie zusammenarbeiten würden. Würdet ihr mir zustimmen oder bin ich gerade etwas zu romantisch in Bezug auf Immobilien?

Gino:
Alter, ich liebe diese Analogie. Wir nennen es eigentlich facettenreiches Mehrfamilienhaus. Sie fangen mit dieser Investition an, dieser kleinen Razzia mit 125 Einheiten, die wir gekauft haben. Plötzlich haben wir ein paar hundert Einheiten. Unser erstes Einkommen war die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, aber dann gründete Jake eine Immobilienverwaltungsgesellschaft. Da ist also Ihr zweites Geschäft. Von dort aus gründen wir dann das Bildungsunternehmen. Das ist die nächste Ebene des Geschäfts, und dann gründen wir plötzlich die Entwicklungsfirma und wir haben einen hundertjährigen Immobilieninvestor, den wir mit Lebensversicherungen abschließen. Sie haben also all diese verschiedenen Unternehmen, die aus diesem hervorgehen, aber was es funktioniert, ist, dass Jake und Gino zusammenarbeiten. Er kümmert sich täglich um die Hausverwaltung. Ich mache die Ausbildung Tag für Tag.
Das Tolle daran ist, dass es eine so schöne symbiotische Beziehung ist, dass wir in der Lage sind, die Ressourcen des anderen zu überqueren und zu nutzen. Unsere Schüler besuchen Bootcamps, die unserem Unternehmen gehören, und wir können lernen und Podcasts hören und unsere Immobilienverwalter tatsächlich viel besser machen. So darüber nachzudenken, ist wirklich ein langfristiger Ansatz. Ich glaube, wir haben das Buch The Honey Bee geschrieben. Es dreht sich alles um facettenreiche Mehrfamilienhäuser, aber so, wie Sie es beschrieben haben, David, ist genau das, worauf wir gestoßen sind.
Sie wissen nicht, was Sie nicht wissen, bis Sie anfangen. Dann fängst du an zu sehen, wie diese Dinge zusammenarbeiten, und du bekommst das Ganze, wie du gesagt hast, diese Symphonie, in der die Dinge zu funktionieren beginnen. Es ist wie: „Mann, das ist verdammt großartig. Ich habe gerade Kapital von Studenten gesammelt, richtig? Ich hätte nie gedacht, dass ich das schaffen könnte“ oder „Ich habe gerade ein Buch geschrieben und plötzlich denken Makler, dass ich glaubwürdig bin“, und plötzlich steigen Sie in Podcasts ein und Makler fangen an, Sie zurückzurufen, und Sie schalten live Veranstaltung und Sie haben Leute, die durch Ihre Live-Veranstaltung kommen, und plötzlich ist es viel einfacher, Angebote zu erhalten. Ich meine, es funktioniert so gut zusammen, was Sie beschrieben haben.

Jake:
Ich denke jedoch, der Schlüssel dazu ist die Systematisierung des Akquiseprozesses, weil man niemals das Leuchtfeuer oder den Magneten ausschalten möchte, und ich denke, das ist der Schlüssel, weil man nie weiß, wann die Geschäfte kommen werden. Anfang dieses Jahres hatten wir eine Reihe von Deals. Traditionell waren das für uns kleinere Deals. Ich habe vor drei bis fünf Millionen erwähnt. Es ging darum, all diese Geschäfte auf einmal abzuwickeln, weil wir normalerweise versuchen, 150 Einheiten auf einmal zu machen, aber Sie müssen nehmen, was die Verteidigung Ihnen gibt.
Ich denke, der Schlüssel ist, dass, wenn alle Deals in einem Monat kommen, wenn Sie wachsen wollen, Sie diese Deals annehmen müssen, weil Sie weitere sechs, acht, 12 Monate gehen können, bis etwas Ihren Kriterien entspricht, und das ist in Ordnung, wenn Sie ' Wiederkauf größerer Deals. Ich denke also, wenn Sie sicherstellen, dass das Beacon nie ausgeschaltet wird und Sie Ihre Makleranrufe erhalten, vernetzen Sie sich vielleicht mit Ihren Deal Dogs.
Wir haben also etwas, das wir Deal Dogs nennen, und sie sind unsere Direktverkäufer-Crew, die alle Eigentümer in den Märkten, in denen wir tätig sind, anruft, um zu versuchen, Geschäfte zu machen, von denen wir direkt kaufen. Sie haben also diese verschiedenen Wege, die Sie systematisieren. Schauen Sie, Sie könnten im Urlaub sein, Sie könnten bei Disney sein, Sie müssen ins Grand Floridian laufen und das kleine Büro dort benutzen, wo sie die Computerbereiche mit Faxgeräten eingerichtet haben, weil Sie mit der Titelfirma zusammenkommen müssen. Das ist das wahre Leben, okay? Das passiert als Immobilieninvestor. Sie müssen nur diese Wege finden, um das zu erreichen, aber Sie können dieses Leuchtfeuer nicht ausschalten, weil Sie, um Davids Punkt zu sagen, vielleicht denken: „Okay. Nun, 1031 kommt. Ich muss etwas finden.“ Das funktioniert nicht. Du musst es die ganze Zeit an und eingeschaltet haben und immer danach suchen, weil du dich sonst zu einem schlechten Geschäft zwingen wirst, und ich denke, darauf musst du wirklich aufpassen.

David:
Das ist genau richtig.

Gino:
… oder du fährst mit Gino Fahrrad am Strand und musst sagen: „Hey, Gino, wir haben einen Deal am Laufen. Lass uns zurück zu den … gehen.“ Ehefrauen streiten sich vielleicht ein wenig und sagen: „Ich dachte, du bist im Urlaub, Jake.“
„Na, weißt du was? Wir haben einen Deal. Wir haben eine 40, wir sind nah dran. Also lass uns zurückkommen. Lass uns in die Bar gehen, ein paar Bier trinken und zurück zum Haus gehen und tun, was wir tun müssen.“

Rauben:
Lass uns unser Tandem zurückbringen.“

Gino:
Nein, kein Tandem, noch nicht.

Rauben:
„Dieses Tandemrad war teuer. Verdammt noch mal.“

Jake:
Sie geht steuern. Er hat mich in den Schwanz getreten.

David:
Das ist lustig. Ja. Genau das hast du beschrieben. Es ist wie: „Ich werde erziehen, ihr alle. Ich sage dir, wohin wir gehen. Verwalten Sie dieses Fahrrad. Ich brauche dich, um alle Probleme zu lösen, die auftauchen.“ Sobald du, Jake, erwähnt hast, dass du das Management übernimmst, denke ich: „Oh, du bist das Salz der Erde, mein Bruder.“ Es ist der schwierigste Teil von Immobilien und meiner Meinung nach auch der am meisten unterbewertete. Alle reden davon, einen Deal zu finden, einen Deal zu bekommen, einen Deal zu strukturieren, und dann hören wir einfach auf.
Es ist wie: „Ich möchte ein Baby haben“, dann hast du das Kind. Wenn Sie sich um den Jungen Gino kümmern, haben Sie mehrere davon, das ist unterschiedlich, richtig? Also noch ein paar letzte Worte, bevor wir weitermachen, Jake, über Ratschläge für Leute, die vielleicht die Arbeit unterschätzen, die die Verwaltung einer Immobilie erfordert, oder wie man sie gut macht.

Jake:
Nun, es ist der Klassiker. Wenn Sie in der Immobilienverwaltung gut abschneiden, verkaufen sie normalerweise das Geschäft, und wenn Sie schlecht sind, feuern sie Sie. Es ist also wirklich schwer, diesen idealen Punkt für die Leute zu finden, aber letztendlich, Leute, das habe ich vorher gesagt, wenn Sie dem Rahmen folgen, wenn Sie es richtig kaufen, okay, das ist erledigt. Sobald Sie es finanziert haben, ist es vorbei. Der einzige Hebel, an dem Sie noch ziehen müssen, ist eine gute Immobilienverwaltung.
Ich kann Ihnen aus meiner Erfahrung sagen, dass eine gute Hausverwaltung im Laufe der Zeit den Deal machen oder brechen kann. Sie können wirklich eine riesige Spanne sehen, wenn Sie diese Kosten beheben und diese Kosten senken können. Was sehen wir jeden Monat? Das Gleiche, Farbe, Bodenbelag und Zubehör, Farbe, Bodenbelag und Zubehör. Es ist immer wieder dasselbe. Wenn Sie sich also bei Ihrem Management einwählen und Wege finden, besser einzukaufen oder uns zu mögen, packen wir alle 20-jährigen Luxus-Vinyldielen in alle unsere Einheiten. In den nächsten drei Jahren wird also alles mit 20-Jahres-Bodenbelägen ausgestattet sein. Diese Kosten fallen ab. Also, jetzt geht es um Farbe und Zubehör, okay?
Es geht also darum, Wege zu finden, diese Gewässer wirklich zu navigieren, zusätzlich dazu, dass wir ein Capex-Team zusammengestellt haben. Viele dieser Dinge, die traditionell ausgesondert würden, handhaben wir also intern, um eine bessere Effizienz und Einsparungen im Maßstab zu erreichen. Es ist also ein langes Spiel. Möchte es nicht anders haben. Ich denke, es ist wirklich der Unterschied, warum wir so erfolgreich waren und keine Drittanbieter machen. Konzentriere dich einfach darauf. Das ist es.

David:
Ihre eigenen Sachen. Sie sind nicht da draußen und vergeben Ihre Fähigkeiten an andere Leute. Sie sind keine Handelsmarine.

Jake:
Stimmt.

David:
Gut. Ich werde uns zum nächsten Segment unserer Show bewegen. Es ist der Deal Deep Dive. In diesem Teil der Show werden wir Sie nach Details zu einem bestimmten Geschäft fragen, das Sie abgeschlossen haben, und wir werden sie zwischen Rob und mir auf Sie feuern. Ich lasse Sie entscheiden, wer von Ihnen antworten möchte. aber die erste Frage ist, was für ein Eigentum ist das?

Jake:
Gehen Sie buchstäblich von dem Geschäft ab, das wir gerade abgeschlossen haben. Es war ein Tante-Emma-Haus mit 40 Wohneinheiten im Gartenstil, das 2005 in Knoxville gebaut wurde und ein mittleres Einkommen von 80,000 US-Dollar hatte. Also, was mache ich da gerade? Ich habe dir meine Kaufkriterien gegeben, richtig? Das ist das richtige Kaufkriterium für einen Deal, den wir gerade abgeschlossen haben. Alle Kästchen angekreuzt. Ich liebe diesen Deal und es hat Stauraum, eine kleine Autowaschanlage, Waschmaschinen-Trockner-Anschlüsse im ganzen Haus, meistens zwei Schlafzimmer. Wütend. Ich schwitze gerade. Das klingt für mich sexy. Okay. Das regt mich auf. Tut mir leid, Leute.

Gino:
Bruder, du bist sexy, Bruder. Deshalb fahre ich vorne mit dem Rad. Du weißt, was ich meine?

Rauben:
Okay. Frage Nummer zwei, wie fanden Sie den Deal?

Jake:
Ja, und das geht zurück auf das, worüber wir zuvor gesprochen haben. Wir haben also unser Söldnerteam. Wir haben unsere Handelshunde da draußen, die den Mond schleppen, rufen, rufen, rufen. Hatte diesen Typen wahrscheinlich drei Monate lang am Haken, und wir versuchten immer wieder, ein Treffen mit ihm zu vereinbaren: „Können wir mit Ihnen vor Ort kommen? Können wir dich treffen?” weil die Dealdogs wirklich nur meinen Fuß in die Tür bekommen müssen und dann schicken sie mich rein, um es zu schließen. So fanden wir es und schließlich bekamen wir mit diesen Jungs einen Fuß in die Tür.

David:
Gut. Wie viel hat es gekostet?

Jake:
Es waren also 80,000 pro Tür. Ich denke, das sind ungefähr 3.2 Millionen. Also die Jungs, sie haben mich endlich vor Ort, haben sich mit dem Typen getroffen. Es fühlte sich an wie ein Drogendeal. Er hatte diesen weißen Lieferwagen. Er hatte eine HLK-Firma. Manchmal müssen Sie die Rolle eines Vertriebsmitarbeiters übernehmen, wenn Sie versuchen, Dinge zu erwerben. Ich denke, so oft schauen die Leute auf den Makler oder die Person, die verkauft, und denken: „Nun, sie versuchen, mich zu verkaufen“, und das ist die völlig falsche Mentalität und der gegenteilige Denkprozess.
Also bin ich mit dem Typen vor Ort. Er beschwert sich: „Oh, sieh dir diese Benzinpreise an.“ Er sagt: „Verdammt. Scheiß auf diesen Biden-Typen“, und all dieses Zeug. Ich werde unpolitisch, aber wenn man so etwas hört, beginnt man zu sehen: „Okay. Von hier kommt dieser Typ.“ Ich sage: „Hat mich nur 100 Dollar gekostet, um meinen Truck zu füllen.“ An diesem Punkt bauen wir also eine Beziehung auf und wir finden eine gemeinsame Basis für etwas, unabhängig davon, was es ist. Völlig unpolitische Konversation, mein Punkt, aber ich sage nur, dass das so ist. Du findest Bereiche, in denen du dich ausrichten kannst.
Ich ließ ihn reden und sagte: „Wow, du hast hier so gute Arbeit mit dem Ziegelstein geleistet. Es sieht so sauber aus. Bürgersteige sind gut.“ Er war sehr stolz darauf, Eigentümer zu sein, weil er den Komplex selbst gebaut hatte. Also lasse ich ihn mit mir über die Dinge reden, die er getan hat. Darauf war er richtig stolz.
Dann stiegen wir endlich wieder in den weißen Van und fingen an, es auszudiskutieren. Deal Dogs hatte eine Nummer im Sinn, über die er sprach, aber ich konnte sehen, dass er nach mehr angelte. Ich sagte: „Also, was ist los? Was hält Sie von diesem Deal ab?“
Er ist wie „Die Bank“.
Ich sage: „Nun, erzähl mir davon. Was ist die Bank?“
Er sagte: „Sie versuchen, mir eine Vorauszahlungsstrafe von 40,000 Dollar aufzuerlegen“, oder 30,000 Dollar oder so ähnlich.
Leute, das war es, was diesen Typen vom Verkauf abgehalten hat, weil es eine Vorfälligkeitsentschädigung war, okay? Ich werde in einer Sekunde zum Fleisch davon kommen. Also sagte ich: „Schau, mach dir darüber keine Sorgen. Ich gebe Ihnen heute 50,000 Dollar mehr. Ich gebe Ihnen 50,000 Dollar mehr. Nehmen Sie den Rest, nehmen Sie Ihre Frau mit in den Urlaub, nehmen Sie 50 extra auf die 3.2, und wir nennen es einen Deal. Glücklich, es zu tun. Geschlossen über 1900 Einheiten im Südosten. Wir sind das einzig Wahre. Wir schaffen das.“
Er denkt: „Das ist zu schön, um wahr zu sein.“ Er geht zurück. Wir schicken ihm den Vertrag buchstäblich am nächsten Tag, weil wir so arbeiten, weil wir diese Dinge nicht verlieren wollen. Sein Anwalt fragt meinen Anwalt: „Was ist damit los? Ist dieser Typ der wahre Deal?“ weil er buchstäblich dachte, wir wären verrückt oder so, weil ich ihm die zusätzlichen 50,000 Dollar angeboten habe.
Leute, als dieses Ding bewertet wurde, waren es über 4 Millionen Dollar, buchstäblich eine Million Dollar mehr als das, wofür wir das Ding unter Vertrag genommen haben, und das ist die Mentalität dieser Mamas und Pops. Sie sind nicht immer leicht zu finden. Finden Sie eine gemeinsame Basis. Vielleicht erfüllst du ihr Bedürfnis. Wir haben den Deal. Jetzt haben wir einen großen Vorteil, okay? Wir werden es mit diesem Ding absolut vernichten, und es ist ein neuerer Jahrgang. Es überprüft also alle Kästchen für uns und alles, was wir tun mussten.
Ich hätte es wahrscheinlich für 3.2 bekommen können, aber was wäre, wenn ich es nicht getan hätte? Es war es nicht wert, diesen Deal wegen dieser 50 Riesen zu verlieren. Also haben wir es auf der Ladefläche seines Lieferwagens durchgekaut, den Vertrag abgeschlossen, schnell abgeschlossen, und der Rest ist Geschichte. Wir haben sehr viel bekommen, und er war begeistert, weil er es selbst gebaut hat und seine Basis viel niedriger war. Es hat also für alle dort ziemlich gut geklappt.

Rauben:
Groß. Das gibt uns eine Vorstellung davon, wie Sie es ausgehandelt haben, aber wie haben Sie diesen Deal tatsächlich finanziert?

Jake:
Ja. Genauso wie wir alle unsere anderen Deals finanzieren. Wir nehmen Bargeld aus unserer eigenen Tasche und legen es nieder, und wir machen normalerweise Kredite zum Selbstkostenpreis. Also, was haben wir bei diesem Deal gemacht? Wir haben ein paar Angestellte dafür, wie wir zuvor besprochen haben. Gino und ich brachten den Rest des Tisches. Was wir gerne machen, besonders bei Deals dieser Größenordnung, ist, dass wir auf Kosten des Darlehens handeln, was vielen Zuhörern sicherlich vertraut ist. Wir machen 80 % Loan-to-Cost. Wir haben also ein Renovierungsbudget. Wir gehen rein. Hier sind Kleinigkeiten. Es ist kosmetisch. Wir sind neue Arbeitsplatten. Wir streichen die Wände wegen dieses alten Beiges, das so viele Leute in den 90ern in Florida gesehen haben, richtig? Also holen wir das Zeug raus, modernisieren es ein bisschen, streifen und versiegeln auf dem Parkplatz.
Es gibt ein bisschen Dachrinnenarbeiten und solche Sachen, aber sehr minimal. Also gehen wir rein, schlagen das Zeug raus und schicken es dann auf die Weide. Was meine ich damit? Wenn wir das Gefühl haben, dass es ein guter Zeitpunkt zum Streik ist, haben wir jetzt zwei Jahre IO, wir haben das Darlehen bis zum Selbstkostenpreis für fünf Jahre mit einer festen Laufzeit von 25 Jahren, wir schicken es an Fanny oder Freddie. Wahrscheinlich wird dies ein langfristiger Deal mit Freddie SPL sein, und wir sitzen da und halten es, holen unser Geld vom Tisch zurück.

David:
Gut. Das beschreibt auch, was du damit machst. Also, was war das Ergebnis bisher?

Jake:
Wir sind jetzt seit etwas mehr als einem Monat in dieser Sache. Also ich meine, wir haben ein bisschen gearbeitet. Wir haben sie bekommen und das Gerät umgedreht, aber ja, das letzte ist buchstäblich einfach abgegangen, aber ich persönlich denke, ich schätze dieses Ding auf 120 pro Tür, wenn ich meine persönliche Bilanz anlege. Als wir es bekamen, lagen die Mieten bei ungefähr 900, aber wir bringen sie auf 1200. Also ja, ich denke, ich bin kurzfristig nur begeistert, weil diese Dinge schwer zu finden sind. Dies ist ein langfristiger Backstein, schöner Komplex für uns. Ich bin einfach nur begeistert.
Ich wurde ganz aufgeregegt. Ich konnte vor Ort sein und direkt mit dem Typen verhandeln, der mir am besten und besten dient. Deshalb gehe ich, wenn die Jungs etwas auf den Haken bekommen. Es ist nicht so: „Nun, schau, das ist die Zeit, in der du dich treffen kannst, ich lasse alles andere fallen und ich gehe“, denn diese Geschäfte, buchstäblich, für die durchschnittliche Person, wenn sie hineingingen und dieses Geschäft kauften, könnte sie möglicherweise in den Ruhestand versetzen und ihr Leben für immer verändern.

Gino:
Dave, das Wichtige an diesem Deal war auch, dass Jake sagte, es sei ein Build von 2005. Wir können diesen Deal bequem für die nächsten 20 bis 30 Jahre halten und er wird immer noch ziemlich brandneu sein. Es wird nicht so viele Investitionsanforderungen geben. Deshalb mögen wir diesen Deal und halten ihn langfristig. Wenn es sich um einen älteren Deal handelte, würden einige Leute sagen: „Es ist ein Build aus den 1970er Jahren. Ich werde hineingehen. Ich werde etwas Lippenstift auf ein Schwein auftragen und es vielleicht ausknipsen.“ Das ist nicht dieser Deal. Dieser Deal In 10 Jahren wird das mittlere Einkommen in diesem Teil des Marktes weiter steigen. Die Mieten werden weiter steigen und der Typ hat es so gut gebaut. Er hat Beton zwischen der ersten und zweiten Ebene. Er hat es wirklich sehr gut gebaut, um lange zu halten. Es hat also wirklich viele der richtigen Kaufkriterien abgehakt, und deshalb-

Jake:
PBC auf allen Decks.

Gino:
Ja. Deshalb ist das die Exit-Strategie. Die Ausstiegsstrategie besteht darin, dieses Ding zu halten, es zu refinanzieren und dieses Ding langfristig zu halten, weil es uns die nächsten 15, 20 Jahre weiter auszahlen wird.

Rauben:
Würden Sie sagen, dass Sie aus diesem Deal eine bestimmte Lektion gelernt haben?

Gino:
Ja. Streiten Sie nicht über 50 Riesen.

Jake:
Ja. Streiten Sie sich nicht um 50 Riesen.

Rauben:
Ich mag es.

Gino:
Ich denke ehrlich gesagt, David hat vorher gesagt, dass er ein echter Geizhals war, und ich denke, Jake und ich können wirklich unsere Hände heben und sagen, dass wir genauso billig wie David sind, wahrscheinlich billiger, aber wenn Sie ein Investor sind, ist es so Preis gegen Wert. Verbraucher schauen auf den Preis. Ich denke, Investoren schauen auf den Wert. Ich bin bereit, heute 50 zu geben, weil ich weiß, dass mein Vermögen in drei Jahren weitere 2 Millionen Dollar wert sein wird.
Ich meine, wenn Sie das tun und diese Befriedigung hinauszögern können, werden Sie wohlhabend, aber als Konsument ist es einfach so schwer. Sie haben diese Verbrauchermentalität. Du machst dir Sorgen um jeden Penny, jeden Cent, und ich begrüße Jake. Das hat er mir gar nicht gesagt. Er sagt: „Weißt du was, Alter? Ich werde diesem Typen weitere 50 Riesen geben.“ Als er mir sagte, dass er das getan hat, sagte ich: „Alter, Macht für dich.“
Vor fünf Jahren hätte Jake das nicht getan. Jake hätte mit dem Typen gestritten und gekämpft und gesagt: „Ich zahle nichts. Du schuldest der Bank“, und hättest einen Deal verloren, aber fünf Jahre später denkt Jake tatsächlich: „Weißt du was? Es sind 50, aber ich werde uns mit dieser Transaktion ein paar Millionen Dollar verdienen.“ Seien Sie also nicht pennywise und poundfoolish, was auch immer das ist. Denken Sie langfristig. Denken Sie Preis gegen Wert. Sie alle, die das gerade hören, sind Investoren. Hören Sie auf, Verbraucher zu sein. Fangen Sie an, Investoren zu sein, und denken Sie darüber nach, diese langfristige Denkweise zu haben.

Jake:
Hörst du richtig, Jungs? Er sagte, ich denke tatsächlich nach.

Gino:
Es kann getan werden.

Jake:
Er dachte tatsächlich nach. Leute, die andere Sache bei diesem Deal ist, ehrlich gesagt, nur, dass Sie beim Abschluss hart einsteigen müssen. Ich habe unsere Glaubwürdigkeit verkauft. Es gab keinen Rücktausch. Ich war sehr klar zu ihm: „Wir werden diese Sache wahrscheinlich in etwa 45, 50 Tagen abschließen, aber gib uns 60, okay? Es findet kein Retrading statt. Wir schließen diese Sache mit unserem eigenen Geld ab. Wir werden uns schnell bewegen. Wir werden Ihnen nicht die Kehle zerschlagen.“ Wir mussten unser Team mit der Buchhaltung schicken, um seine Bücher durchzusehen, die einfach, Gott, schreckliche, handgeschriebene Hühnerkratzer waren. Also haben wir alles getan, um die Tasche zu sichern, richtig? Ich werde cool, hip, sicher den Taschenhund.
Wie auch immer, aber wir haben es geschafft. Wir haben es geschafft. Wir haben es gesichert und der Rest ist Geschichte. Es hat also gut geklappt, aber man muss nah dran sein. Du kannst nicht: „Oh, will ich die 50 machen? Will ich nicht? Muss ich dies, das und das andere umtauschen?“ Sie müssen hart auf diese Angebote eingehen, und es lohnt sich, wenn Sie das Richtige finden.

Gino:
Wie Sie sagen würden, Sie müssen es kleben. Kleben Sie es einfach.

Jake:
Du musst durchhalten, Mann.

Gino:
Sagen Sie einfach, was Sie tun werden, und Sie müssen sich bewegen. In diesem Teil des Zyklus musst du dich schnell bewegen. Dies ist Teil des Marktzyklus, in dem Sie einen Deal haben und möglicherweise nicht vor Ort sind. Sie müssen sich in diesem Teil des Zyklus wirklich schnell bewegen. Es wird sich ändern, aber genau da sind wir gerade.

David:
Rob, hast du etwas, das du fragen wolltest?

Rauben:
Ich denke, die letzte Frage hier zu unserem Deal Deep Dive. Wer war der Held im Team bei diesem Deal?

Jake:
Mann, ich würde sagen, es waren unsere Buchhaltungsleute, weil sie buchstäblich mit handgeschriebenen Hauptbüchern über die Mietregel hineingingen. Sie hatten keine Gewinn- und Verlustrechnung, und wir mussten im Grunde all dieses Zeug nehmen und es für unsere Bank verpacken. Hier ist das Gute. Wir haben einen guten Draht zu unserer Gemeindebank. Sie geben uns so ziemlich nur Geld, wenn wir sagen: „Hey, wir brauchen Geld für diesen Deal“, aber wenn wir das nicht hätten, müssten wir dieses Zeug erstellen, um ihnen Selbstvertrauen zu geben, und auch die Bewertungshilfe, Aber es gibt eine Menge schwerer Lifts, denn, schau, das war das Größte, was man sich vorstellen kann, im Grunde keine finanziellen Aufzeichnungen, was auch immer.
Meine ganze Sache war also, sind da menschliche Körper drin? Ja, wir haben sie kontrolliert. Okay. Sie sehen aus, als wären sie sauber. Sie kümmern sich um die Einheiten, und das sind die Mieten. Wir werden den Rest nicht auf täuschende Weise herstellen, aber wir werden so herstellen, wie es unserer Meinung nach aussehen wird und was wir damit machen können, denn letztendlich scherze ich in diesem Teil des Marktzyklus darüber, aber oft kaufen wir Kisten, okay?
Wir gehen hinein, wir kaufen Kisten, wir verwenden Kredite zum Selbstkostenpreis und wir kaufen, wo wir das in den nächsten zwei Jahren hinnehmen werden. Das war nicht immer so. 2015 denke ich: „Ich bekomme Cash-on-Cash, echtes Cash-on-Cash vom ersten Tag an.“ Dies ist nicht unbedingt dieser Deal. Es geht immer noch um Cashflows, aber es gibt viele andere Male, in denen wir Deals kaufen, bei denen es ein bis zwei Jahre dauern wird, bis wir eine Befriedigung daraus sehen, und das ist auch in Ordnung, denn wir sind dabei Langstrecke.

David:
Genial. Nun, das war sehr informativ. Ich liebe die Details, die Sie uns zu diesem Deal gegeben haben, und wie Sie zu dem Punkt gekommen sind, an dem Sie dort angekommen sind. Worüber ich nachgedacht habe, ist, wie hoch der ROI ist, wenn aus 50,000 $ eine Milliarde wird. Ich meine, das ist überhaupt nicht schlimm, denn man hatte die richtige Perspektive, als man hinging, und es ist so leicht, den Wald vor lauter Bäumen zu übersehen, wenn man in Immobilien einsteigt, besonders wenn Ego und Emotionen und alles mit im Spiel sind. Also danke Jungs für Ihre Transparenz dort.
Gut. Nun, das war der Deal Deep Dive. Denken Sie daran, dass Sie mit Hilfe der BiggerPockets-Tools und -Ressourcen mehr Geschäfte machen können. Kommen wir nun zum letzten Segment der Show. Es sind die weltberühmten Berühmten Vier. In diesem Segment der Show stellen wir jedem Gast in jeder Folge die gleichen vier Fragen, und wir werden dasselbe mit euch machen. Frage Nummer eins, ihr könnt hier abwechselnd antworten, was ist euer Lieblings-Immobilienbuch?

Jake:
Oh. Ich muss hier mit dem Systembuch weitermachen. Ich werde Scaling Up sagen, nicht unbedingt ein Immobilienbuch, aber ich denke, das, was die meisten Menschen brauchen und was ihnen fehlt, ist die Gründung eines Unternehmens. Das geht über Hochschulen. Das geht über das Gymnasium. Dies geschieht durch die allgemeine Gesellschaft. Sie müssen Ihr Geschäft operationalisieren, systematisieren, und ich denke, das ist es, was den meisten Immobilienleuten fehlt, nicht unbedingt das Deal-Zeug. Was mache ich mit der Verwaltungskomponente, wenn sie es bekommen haben? Ich denke, Scaling Up lässt sich wirklich gut auf Immobilien anwenden.

Gino:
Für mich war es eine Herausforderung, die Zahlen zu verstehen, als ich anfing, diese Service Coverage Ratio, Cash on Cash, Cap Rates. Ich war ein großer Fan von Frank Gallinelli. Er hat mehrere Bücher über all diese verschiedenen Metriken geschrieben, und für mich zunächst einmal das Verständnis der Zahlen. Ich würde mich in den Deal verlieben. Letztendlich habe ich verstanden, dass ich mich neben dem Geschäft auch in die Zahlen verlieben muss, und Franks Bücher haben mir dabei wirklich geholfen.

Rauben:
Genial. Frage Nummer zwei, Lieblingsgeschäftsbuch.

Jake:
Ich denke, das Small Giants-Buch, das Gino gerade erwähnt hat, war wirklich wichtig für uns, weil ich es Anfang dieses Jahres gelesen habe und dachte: „Wow. Es ist in Ordnung, sich nicht zu Deals zu zwingen, sondern es einfach auf Instagram zu posten“ oder „Oh, wir haben dieses Jahr gerade tausend Einheiten geschlossen. Schau uns an. Wir sind so knallhart“, denn genau das passiert. Wir steigen da aus. Wir gehen in die sozialen Medien und sehen, was alle anderen tun. Es beginnt uns in einen seltsamen Kopfraum zu versetzen.
Wir werden in diesem Jahr 20 % bis 30 % unseres Umsatzes steigern, und ich bin begeistert davon, und das ist in Ordnung. Das Small Giants-Buch spricht im Grunde über Unternehmen wie Cliff Bar, die das Geld nicht genommen haben. Was meine ich damit? Sie haben das Private-Equity-Geld nicht genommen. Sie nahmen kein Geld aus externen Quellen. Wir kontrollieren alles, was in unserem Unternehmen passiert, denn es geht um unsere Gelder, okay?
Wir sind die Mehrheitsaktionäre. Wir fahren das Schiff. Ich denke, das, was mir auf dieser Welt am meisten Angst macht, ist einfach jemand, der mir sagt, was ich tun soll. Das passt also nicht zu meinen Werten, und wenn man diese Investoren da hat, muss man wirklich dasitzen und denken: „Willst du dieses Geschäft gründen?“ Letztendlich war es für uns ein Nein. Wir haben ein paar davon gemacht und es hat einfach nicht so gut zu uns gepasst.
Ich denke also, dass das Buch „Kleine Riesen“ wirklich bei mir Anklang gefunden hat. Jetzt haben wir Leute in unserem Team, die sich an Deals beteiligen. Sie vermehren ihr Vermögen. Wir haben diese Familie, die alles angreift, was ihnen wichtig ist. Wir haben Leute im Capex-Team, Leute im Wartungsteam, die jetzt sagen: „Wow, wir schauen etwas genauer auf die Kosten, weil es auch unsere Dollars in diesem Deal sind.“ Also hat mich dieses Buch in letzter Zeit wahrscheinlich am härtesten getroffen.

Gino:
Ich habe zwei Bücher bekommen, die mich wirklich berührt haben. Das erste ist T. Harv Ekers Secrets of the Millionaire Mind. Als ich es 2008 las, war ich in der Opferrolle. Ich habe allen die Schuld gegeben. Ich gab der Wirtschaft die Schuld. Ich habe dem Präsidenten die Schuld gegeben. Ich gab dem Restaurant die Schuld. Ich habe der Industrie die Schuld gegeben. Als ich herausfand, dass Eker wirklich von Verantwortung spricht, deine Früchte sind deine Wurzeln, hatte ich nicht die Fähigkeiten, Geld zu verdienen. Als ich verstand, dass es bei Verantwortung um mich selbst geht, darum, ein besserer Mensch zu werden, die Fähigkeiten zu erlernen, änderte sich alles für mich, meine Denkweise. Plötzlich gab ich niemand anderem die Schuld. Ich machte mir Vorwürfe, dass ich die Fähigkeit nicht gelernt hatte. Also, was habe ich getan? Ich habe Trainer eingestellt, Mentoren eingestellt, mir Podcasts angehört. All das zu tun, war wirklich wichtig.
Ich denke, das zweite Buch, ich denke, jeder sollte Stephen Coveys Buch Seven Habits lesen. Ich habe es vor 15 Jahren gelesen, es hatte keine große Wirkung. Ich habe es vor ein paar Jahren gelesen. Ich meine, fange mit dem Ende an. Die Menschen sehen die Welt so wie sie sind, nicht wie sie ist. All diese Dinge, über die er spricht, es ist so revolutionär. Es verändert sich so sehr. Wirklich, ich meine, für mich eines der besten Bücher zur Persönlichkeitsentwicklung, die es je gab. Ich liebe die Seven Habits und kann sie jedem empfehlen.

Rauben:
Genial. Also, wenn ihr nicht gerade schöne Spaziergänge mit euren Tandems macht, was sind einige eurer Hobbies?

Jake:
Das wird so verdammt abgedroschen klingen. Ich weiß es nicht. Ein Paar. Ich denke, es war 2017, als wir dieses Haus am See gekauft haben, das viele Renovierungsarbeiten benötigte. Es ist Mitte der 90er Jahre. Also habe ich eine Menge Zeit in das investiert und gerade 17 Hektar gerodet, und wir haben die Renovierungsarbeiten komplett durchgeknallt. Dann fügte ich XNUMX Morgen die Straße hinunter hinzu und baute einen Schießstand und diesen ganzen ATV-Kurs und all dieses Zeug.
Dann habe ich gerade ein Penthouse in der Innenstadt von Knoxville geschlossen, das wir ebenfalls renovieren und um ein Dach erweitern. Also genieße ich Immobilien auch auf der persönlichen Seite, nur um sie umzuwandeln und lustige Dinge zu tun und diese verschiedenen Möglichkeiten für meine Familie zu schaffen. Also solche Sachen in meiner Freizeit machen und dann ins Fitnessstudio gehen. Halten Sie es hier größtenteils ziemlich einfach.

Rauben:
Ich bin mir nicht sicher, ob irgendjemand sagen kann, dass der Bau von Schießständen und ATV-Kursen kitschig ist.

Jake:
Alter, es ist aber großartig, weil ich rausgehen kann, ich kann am Wochenende die Kettensäge zücken. Es macht ziemlich viel Spaß. Also genießen wir das. Ja.

Rauben:
„Das wird so kitschig klingen, aber einfach der großartigste Mann auf dem Planeten zu sein.“

Jake:
Danke mann. Ich liebe das.

Gino:
Damit muss ich mich auseinandersetzen. Also meine Hobbys sind Angeln mit meinen Kindern. Ich lebe in St. Augustine. Ich gehe vom Ufer aus angeln. Kürzlich, vor ungefähr anderthalb Jahren, habe ich angefangen, Oper zu singen, weil die Kinder alle anfangen, Oper zu singen, und ich denke: „Nun, sie gehen am Sonntag in die Kirche. Ich singe nicht mit ihnen. Sie werden Mittwochabend zum Chor singen. Ich gehe nicht mit ihnen.“ So kam ich zum Opernsingen. Das sind meine Hobbys.

Rauben:
Also müssen wir Sie dazu bringen, unser Intro und unseren Song aufzunehmen.

Gino:
Ich meine, ich könnte jetzt für euch singen, wenn es euch gefällt. Ich liebe es, es zu zerreißen.

Jake:
Er ist wie Will Ferrell von Stepbrothers. Es ist wunderschön.

David:
Das ist genau richtig. Ich habe bemerkt, dass Ihre Stimme in diesem kurzen kleinen Beispiel, das wir bekommen haben, wie eine Kombination aus Fergie und Jesus klang. Ich muss ein Video von euch beiden auf einem Tandemfahrrad in St. Augustine sehen, wie ihr zusammen mit Gino singt, und ich werde herausfinden, was Jake tun könnte. Wahrscheinlich sollten wir Sie nicht einbeziehen.

Rauben:
Er wird eine Hantel pumpen.

David:
Ja. Das ist genau richtig. Er hat keine Hände an den Stangen. Er macht-

Gino:
Mit der Kettensäge, Bruder, mit der Kettensäge. Das ist alles, was ich sage.

David:
Gut. Was unterscheidet Ihrer Meinung nach erfolgreiche Investoren von denen, die aufgeben, scheitern oder nie anfangen?

Gino:
Für mich fehlt es uns nicht an Motivation, es fehlt uns an Klarheit, und ich war jahrelang ein glänzendes Beispiel dafür, bevor ich mich mit Jake zusammengetan habe. Ich habe einen Mobilheim-Deal abgeschlossen, der wirklich schlecht gelaufen ist. Ich habe in New York ein paar Deals mit gemischter Nutzung gemacht, die wirklich schlecht gelaufen sind. Als ich mir über das Fahrzeug klar wurde, das ich wollte, nämlich Mehrfamilienhäuser, und ich anfing, mich weiterzubilden, fand ich die Mentoren, ich fand Jake, und ich konzentrierte mich ausschließlich auf Mehrfamilienhäuser. Es brauchte ein wenig Zeit, um diese Traktion zu bekommen, um das in Gang zu bringen.
Als mir klar wurde, was meine Ziele waren und was mein Endspiel war, glaube ich, dass sich alles für mich geändert hat. Dann einen großartigen Ehepartner zu haben, einen großartigen Partner zu haben, das hat wirklich geholfen, diese Rechenschaftspflicht. Wenn Sie versuchen, es selbst zu tun, ist es manchmal schwierig. Manchmal bist du ganz allein. Sie haben keine andere Perspektive. Sie haben niemanden, von dem Sie Ideen abprallen lassen können. Ich meine, das hat mich und Jake wirklich gerettet. Wir hatten diesen Mastermind, als wir anfingen. Wir hatten beide großen Hunger. Wir arbeiten beide sehr hart, aber wir hatten beide klare Ziele und unsere Werte stimmten wirklich überein.
10 Jahre später machen wir immer noch Geschäfte zusammen. Wir arbeiten immer noch zusammen. Wir verbringen immer noch viel Zeit miteinander. Wir fahren zusammen in den Urlaub. Für uns, besonders für mich, hat mir diese Rechenschaftspflicht und jemand, mit dem man die Fahrt genießen kann, geholfen. Ich denke, vielen Menschen fehlt das. Sie denken wirklich daran, diese Rechenschaftspflicht nicht zu haben und denken daran, es selbst zu tun. Es kann manchmal herausfordernd werden und keinen Partner zu haben, kann eine Herausforderung sein.

Jake:
Ja. Ich nehme das ein bisschen ab. Ich denke, das Größte bei den Leuten ist, dass sie sich noch nicht der 100%igen Verantwortung für ihre Ergebnisse unterwerfen müssen. Das Gegenteil davon ist, wenn sich die Opferrolle einschleicht. Letztendlich, wenn Sie in diesem Bereich erfolgreich sein wollen, denke ich, dass es sehr schwierig ist, wenn diese beiden Dinge zu verschwimmen beginnen. Sie sind kein Gewerkschafter. Sie sind ein Unternehmer, wenn Sie sich in diesem Bereich befinden. Du bekommst nicht die Wochenenden und dies, das, wann du es willst.
Also, wenn Sie sich selbst bemitleiden, weil Sie Netflix sechs Stunden lang nicht sehen können und an den Wochenenden etwas erledigen müssen, Mann, mein Küchentisch sah aus, und ich hatte nichts damit zu tun, ich Ich sollte niemals die Buchhaltung berühren, aber mein Küchentisch sah schon früh aus wie ein Buchhaltungschaos, weil wir versuchten, dies früh herauszufinden. Ich habe mir Fußballspiele angesehen und all diese Sachen gemacht.
Ich denke also, bis Sie erkennen, dass Sie für alles, was in Ihr Leben kommt, verantwortlich sind, werden Sie viele Male mit Ihrer Denkweise kämpfen. Schauen Sie, wir haben vorher Witze darüber gemacht. Ich denke, 40 % der Leute, die sich einschalten, haben noch keinen Deal abgeschlossen. Gang, das ist ganz einfach. Der größte Unterschied zwischen den Leuten da draußen, die in dieses Spiel eingestiegen sind und angefangen haben, und den Leuten, die es noch nicht getan haben, liegt in Ihrer Denkweise. Sind Sie für alle Ihre Ergebnisse verantwortlich? Tust du alles in deiner Macht Stehende, um es durchzuziehen? Schaust du dann in den Spiegel und sagst: „Das ist meine Schuld, wenn es für mich nicht funktioniert“? Wenn nicht, wirst du weiterhin im Leben leiden, bis du das herausfindest.
Es mag ein bisschen rau, ein bisschen aggressiv sein, aber ich denke, so einfach ist das. Wenn Sie dann anfangen, diese Opferrolle einschleichen zu lassen, verletzen Sie sich letztendlich nur selbst, weil Sie sich selbst einen Pass geben. Hoffentlich wirkt sich das auf jemanden positiv aus und sie können durchschauen, dass ich nicht nur versuche, ein (zensierter) zu sein, sondern dass dies die Bereiche sind, mit denen viele von uns zu kämpfen haben. Ich denke, wenn Sie darüber hinwegkommen und sich einfach demütigen und sagen können: „Schauen Sie, wenn es so sein soll, liegt es an mir“, so etwas, dann wird es Sie in diesem Leben weiter bringen als die meisten Dinge.

Rauben:
Sehr, sehr groß, sehr weise. Unsere allerletzte Sache hier ist, können Sie uns sagen, wo die Leute im Internet mehr über Gino und Jake erfahren können?

Jake:
Ich bin mir nicht sicher, was ein Interweb ist, aber ja, auf diesem WWW-Punkt-Ding. Besuchen Sie uns auf jakeandgino.com. Sie können sich über unsere Konferenz informieren. Multifamily Master 5 ist die einzige Veranstaltung, die wir durchführen. Am 5. und 6. November öffnen wir für die breite Öffentlichkeit. Alles andere ist nur die Community von Jake und Gino. Es werden also einige erstaunliche Leute dort sein. Gino wird eine Oper singen wie Will Ferrell in Stepbrother. Also ich meine, allein dafür solltest du wahrscheinlich ein Ticket bekommen. Es ist ein finanzieller Urlaub für kluge Leute.

Rauben:
David, was ist mit dir, Mann? Wo kann man Sie im Internet finden?

David:
Oh, Sie können mich bei DavidGreene24 finden, weil es 23 andere David Greenes gab und ich mich anstellen musste. Wieder muss ich Brandon Turner erwischen, denn obwohl er den Podcast nicht moderiert, hat er immer noch viel mehr Follower als ich und er lässt es mich jedes Mal wissen, wenn er mich sieht. Also werde ich sagen, ich bin nicht zu stolz für eine Mitleidsfolge. Fühlen Sie sich frei zu. Rauben?

Rauben:
Folgen Sie mir einfach, wenn Sie möchten. Ich will nicht, dass das Mitleid folgt. Ich möchte, dass Ihnen meine Inhalte gefallen und Sie alle dabei sind, aber Sie finden mich auf YouTube bei Robuilt oder auf Instagram bei Robuilt oder auf TikTok, wenn Sie möchten, bei Robuilto.

David:
Das ist ein totaler Flex. Ich habe schon so viele Follower. Wirklich, ich brauche kein Mitleid folgen.

Rauben:
Nein, das ist nicht wahr. Auf Instagram hast du dreimal so viele Follower wie ich.

David:
Jake, Gino, ich weiß es wirklich zu schätzen, dass ihr hier seid. Es gibt nur sehr wenige Menschen, die so viel Erfahrung haben wie Sie. Wenn Sie durch die Feuer von allem gegangen sind, was Sie für uns Immobilien durchmachen, kommen Sie mit dieser Perspektive auf den richtigen Weg, die Dinge zu handhaben. Es ist ganz anders als die Leute, die zuerst anfangen. Deshalb möchte ich euch für eure Zeit danken, die ihr uns geschenkt habt. Hast du noch ein letztes Wort, bevor wir dich hier rauslassen?

Gino:
Ich möchte nur BiggerPockets und der Community für das Privileg danken, mit ihnen sprechen zu dürfen, und einfach für ihre Zeit, weil ihr da draußen etwas anderes tun könnt. Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, Jake, Gino, Rob und Dave zuzuhören.

Jake:
Ebenfalls. Danke Jungs.

David:
Gut. Ich lasse euch gehen.

Rauben:
David, bevor du fragst, ich habe keine abschließenden Worte, keine tiefgründigen Aussagen.

David:
Ich dachte an diesem Punkt, dass Sie bereits Ihre gesamte Einstellung während der gesamten Episode gedreht haben. Sie sind fertig. Ich frage Rob immer, was seine letzten Worte sind, wenn ein Gast das Mikrofon fallen lässt und dieses erstaunliche Ding gibt. Ich sage: „Rob, willst du dem folgen?“ und er sagt immer: „Oh, warum bringst du mich in diese Position?“

Rauben:
Die Leute werden mit Tränen enden und sagen: „Wenn du an dich glaubst, kannst du das schaffen“, und es ist dieser sehr tiefe und emotionale Moment. Er sagt: „Was ist mit dir, Mann?“ Ich sage: „Häuser kaufen.“

David:
Wie dieser dreibeinige Hund, der es durchs Leben geschafft hat, und eine inspirierende Musik. Gut. Danke, Leute. Das ist David Greene für Rob, den dreibeinigen Hund Abasolo, der sich abmeldet.

Rauben:
Nein. Ich habe meine Kamera mitgebracht. Ich habe mein Mikrofon mitgebracht. Das war mein altes YouTube. Oh, (zensiert) Mir ist gerade aufgefallen, dass ich diese Kissen nicht aufgeschüttelt habe. Naja, egal, hoffentlich hat das keiner gemerkt. Normalerweise zerschneide ich die Kissen und denke: „Ah, wir können loslegen.“ Ich mache das ganz schnell für das Intro.

David:
Oh, ich wünschte, wir könnten das einschließen. Das ist so lustig.

Rauben:
Nein.

David:
So authentisch. Gut. Okay.

Rauben:
Meine Frau hat es mir gut beigebracht. Man muss die Kissen aufschütteln.