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Der Versuch, in Wettbewerb stehen auf dem Markt in den letzten zwei Jahren war ein harter Weg für Käufer, ein Hypothekendarlehen zu erhalten. Einige Käufer hätten es vorgezogen, eine Hypothek aufzunehmen und ihr Geld zu sparen, aber angesichts der Marktbedingungen fühlten sie sich unter Druck gesetzt, ein Barangebot zu machen, um eine hohe Gewinnchance zu haben.

Nicht jeder Käufer hat diesen Luxus, und egal wie finanziell stark er sonst sein mag, das Wort „Hypothek“ war in letzter Zeit für die Listung von Maklern und Verkäufern in unserem Markt nicht günstig.

Obwohl die Anzahl der mehrere Angebote in bestimmten Märkten möglicherweise zurückgeht, haben Käufer, die eine Finanzierung erhalten, immer noch Schwierigkeiten, einen Zuschlag zu erhalten, abhängig von den lokalen Marktbedingungen und der Art der Immobilie, die sie zu kaufen versuchen.

Für Kaufinteressenten ist es immer noch nicht einfach. Hier sind neun Tipps, die Käufern helfen sollen, in einer All-Cash-Welt zu konkurrieren.

1. Vollständige unterschriebene Genehmigung

Das alte „Vorabgenehmigungsschreiben“, wie wir es kennen, ist ausgestorben. Sie wissen, dass das Vorabgenehmigungsschreiben, das einer versicherungstechnischen Überprüfung usw. unterliegt, jetzt wie das alte „Vorqualifikationsschreiben“ wahrgenommen wird.

Wenn Sie schon eine Weile im Geschäft sind, erinnern Sie sich vielleicht daran, wann Angebote tatsächlich mit dem Präqualifikationsschreiben eingingen, und die Käufer das Genehmigungsschreiben normalerweise vorlegten, sobald der Käufer nach Vertragsabschluss den Antrag auf Finanzierung gestellt hatte.

Heute wurde das Spiel deutlich verbessert. Jeder Käufer, der eine Finanzierung erhält, die vor dem Einkauf nicht vollständig unterschrieben ist, wurde genehmigt Abgabe eines Angebots Auf ein Heim ist die Hälfte im Spiel.

Es ist an der Zeit, alle Unterlagen Ihrer Käufer beim Kreditgeber einzureichen Bevor Sie finden ein Zuhause, in dem sie ein enormes Gefühl der Dringlichkeit haben, ein Angebot zu unterbreiten. Es wird 20 andere Käufer mit dem gleichen Gedanken geben (und das alles wird an einem Samstag bis 6:XNUMX Uhr kommen).

Sobald die Käufer vollständig zugelassen sind, steigt die Wahrnehmung ihrer Finanzkraft erheblich, da dies allen Beteiligten signalisiert, dass sie startklar sind. Auch der Kreditprozess geht dadurch deutlich schneller – die Wartezeit für das Zusammenstellen und Versenden der Unterlagen entfällt nahezu und Sie können das Gutachten sofort bestellen.

Sicher, es gibt noch einige Probleme zu überwinden, und die Kreditgenehmigung hängt davon ab, dass sich die finanzielle Situation des Käufers nicht nachteilig ändert, aber es ist sicherlich besser, als nach Vertragsabschluss Dokumente einreichen zu müssen und darauf zu warten, dass ein Versicherer die Akte des Käufers überprüft .

2. Nachweis der Mittel

In einigen Märkten ist dies die Norm und nicht die Ausnahme. In anderen Märkten fordert der Listing Agent in der Regel keinen Finanzierungsnachweis, es sei denn, es handelt sich um a Bargeldkäufer. Wo ich Immobilien in Südkalifornien betreibe, würde ein Makler es nicht wagen, einem Angebot einen Finanzierungsnachweis beizufügen. Es würde einfach nicht ernst genommen.

Auf dem anderen Markt, in dem ich im Nordosten Floridas praktiziere, ist es sehr selten, dass ein Angebot eingereicht wird mit freiwilliger Nachweis der Geldmittel, es sei denn, es handelt sich um ein Barangebot.

Unabhängig davon, ob es in Ihrem spezifischen Markt üblich ist, diese Informationen anzugeben oder nicht, helfen Sie dem Angebot des Käufers, sich abzuheben, indem Sie einen Nachweis über die Mittel beifügen, um seine Seriosität zu zeigen (natürlich mit unkenntlich gemachten Kontonummern und anderen persönlichen Informationen).

Achten Sie auch darauf, wie Sie den Finanzierungsnachweis vorlegen. Screenshots sind nicht die glaubwürdigsten Informationsquellen und möglicherweise nicht lesbar. Eine Kopie eines Kontoauszugs, wo die Listing Agent und der Verkäufer kann die Institution, die das Geld hält, deutlich sehen, und der Betrag auf dem Konto wird bevorzugt. Oder ein Schreiben eines Bankiers oder Finanzberaters auf offiziellem Briefkopf mit Kontaktinformationen, einschließlich Telefonnummer und E-Mail.

Auch wenn dies „alte Schule“ erscheinen mag, müssen Listing Agents in der Lage sein, einen Papierpfad zu erstellen, der dem entspricht, was der Käufer anbietet, niederlegt und finanziert.

3. Kontext geben

Während der Käufer „Liebesbriefe” auf der Strecke geblieben sind, stellen Sie sicher, dass Sie etwas mit dem Listing Agent kommunizieren, das einen kleinen Kontext über die Fähigkeit der Käufer gibt, die Ziellinie zu erreichen. Das heißt, wenn der Listing Agent damit einverstanden ist, diese Informationen zu erhalten.

Namen und Nummern auf einem Zettel und einem Leihbrief können nicht die ganze Geschichte vermitteln. Es kann ein heikles Gleichgewicht sein, innerhalb der Grenzen dessen zu bleiben, was heute Freiwild ist.

Aber wenn Sie dem Listing Agent versichern, dass die Käufer solide sind, kann sich sein Angebot von denen abheben, deren Agenten ihr Angebot einfach per E-Mail geschickt haben und sich nicht die Zeit genommen haben, es durchzugehen und ein wenig Kontext zu liefern.

Zu diesem Zweck ist es auf dem heutigen Markt ein absolutes Muss, einen Kreditgeber zu haben, der persönlich ans Telefon geht und den Listing Agent kontaktiert. Der Kreditgeber wird in der Lage sein, ausführlicher zu sprechen und dem Listing Agent Zusicherungen über die Käufer und ihren Prozess zu geben, sodass jeder einen nahtlosen und schnellen Prozess erwarten kann.

Aus diesem Grund ist die Auswahl eines Kreditgebers durch den Käufer von entscheidender Bedeutung, und Käufer sollten ihn über die Bedeutung dieser Entscheidung beraten. Wenn sie jemanden beauftragen, mit dem ihr Agent nicht vertraut ist, sollte der Agent den Kreditgeber anrufen, bevor der Hausdurchsuchungsprozess beginnt.

Auf diese Weise kann der Agent diesen Kreditgeber über die Suche informieren und darüber, was die Käufer basierend auf dem Preispunkt und dem Inventar wahrscheinlich erwarten. Wenn der Kreditgeber nicht vor Ort ist, ist dieses Gespräch noch kritischer.

Es ist auch ratsam, sicherzustellen, dass der Kreditgeber nach Geschäftsschluss und am Wochenende erreichbar ist, falls Anpassungen an Genehmigungsschreiben vorgenommen oder Fragen beantwortet werden müssen, wenn mehrere Angebotsszenarien auftreten, bei denen Käufer häufig spontane Beratung zu Variationen von Anzahlungen oder Kreditszenarien benötigen sowie die Bewertung, ob etwaige Eventualitäten verkürzt oder aufgegeben werden sollen Finanzierung oder Gutachten.

Wenn der Kreditgeber nur über eine 1-800-Nummer erreichbar ist, weisen Sie den Käufer darauf hin, dass er in einer wettbewerbsorientierten Angebotssituation möglicherweise eine schwierigere Zeit hat und bei jedem Schritt einen Anwalt für die Kreditvergabe an seiner Seite braucht, genau wie sein Agent, der dient als ihr Immobilienanwalt praktisch rund um die Uhr.

4. Eventualitäten

Wenn ein Käufer eine Finanzierung benötigt, kann es sehr schwierig sein, beim Verfassen eines Angebots zu entscheiden, ob er Eventualitäten begrenzen oder eliminieren sollte. Im Immobilienbereich ist Murphys Gesetz lebendig und gesund, und wenn es schief gehen kann, wird es schief gehen.

Genau die Eventualitäten, auf die verzichtet wurde, oder der Zeitrahmen, auf den stark verkürzt wurde, können die Käufer und ihren Agenten wieder treffen, wenn ein unvorhergesehenes Problem auftaucht (und das tut es oft, egal wie gut der Käufer und seine Agenten vorbereitet sind).

Der Druck ist groß und mit geringem Lagerbestand mehrere Angebote Neben Backup-Angeboten ist der Verkäufer möglicherweise nicht geneigt, zu verlängern, und möchte möglicherweise einfach zu anderen Käufern übergehen, es sei denn, das Problem betrifft das Haus selbst und ist eine größere Reparatur, die auf irgendeine Weise behandelt werden muss.

Wenn ein Käufer die Möglichkeit hat, den Zeitrahmen für die Kreditgenehmigung zu verkürzen, könnte dies von einem Verkäufer positiv bewertet werden. Der Verzicht auf einen Finanzierungsvorbehalt kann ein riskantes Geschäft sein, aber in einigen Fällen kann es die einzige Möglichkeit sein, im Wettbewerb zu bestehen. Das hängt natürlich von der Situation ab.

Eventualitäten bei der Bewertung sind oft das größte Hindernis für einen Verkäufer in Bezug auf die Finanzierung, da es sowohl für den Verkäufer als auch für den Makler ungewiss ist, das Haus vom Markt zu binden, während er auf das Erscheinen des Gutachters wartet.

Es kann oft ein Rätsel sein, wann der Gutachter zur Bearbeitungszeit zum Haus geht, damit der Bericht fertiggestellt und an den Käufer freigegeben wird.

Da die Angebotspreise mit jedem Verkauf und den Angeboten höher werden, stoßen Käufer oft an die Grenzen ihrer Kaufkraft und haben möglicherweise nicht einfach das Geld, um einen Bewertungsfehlbetrag auszugleichen. Sie müssen möglicherweise das Bargeld, das sie für Umzugskosten und Ausgaben im Zusammenhang mit einem neuen Zuhause haben, für Reparaturen, Verbesserungen usw. sparen.

Wenn die Käufer in der Lage sind, sollten sie erwägen, auf die Bewertungskontingenz zu verzichten, wenn sie sich in einem überaus wettbewerbsintensiven Markt befinden, oder versuchen können, zu verhandeln, um zu garantieren, dass sie einen bestimmten Dollarbetrag über dem geschätzten Wert zahlen, falls die Immobilie nicht zum vereinbarten Verkaufspreis bewertet wird .

Dies ist eine schwierige Situation, die es zu bewältigen gilt, da viel auf dem Spiel steht, und wenn die Käufer nicht über die Mittel verfügen, um etwaige Defizite zu decken, sind sie wirklich nicht in der Lage, viel zu tun, wo es für einen Verkäufer einen Unterschied machen würde .

Vieles davon hängt wirklich vom Markt, der Immobilie und der Art der Finanzierung ab, die es voraussichtlich anziehen wird. Wenn die Immobilie wahrscheinlich mehr Käufer anzieht, die eine Finanzierung benötigen, als Barkäufer, ist es eher die Regel, nicht die Ausnahme, eine Bewertungsreserve zu lassen.

5. Eskalierende Ergänzungen

Wenn es darum geht, wie viel zu bieten ist, haben viele Agenten in den letzten Jahren eskalierende Zusätze verwendet. Sie sind in einigen Märkten häufiger als in anderen.

An der Oberfläche scheinen sie den Einsatz zu erhöhen, wobei der Käufer anbietet, das höchste Angebot um einen bestimmten Dollarbetrag zu übertreffen, zu einem Preis, der einen bestimmten Betrag nicht überschreitet. Die Realität ist jedoch: Wenn die Käufer nicht bereit sind zu garantieren, dass sie den Preis zahlen, der sich aus dem eskalierenden Nachtrag ergibt, bedeuten diese Nachträge nicht viel – insbesondere in einem sehr wettbewerbsfähig, Situation mit mehreren Angeboten.

Wenn der Käufer eine Finanzierung erhält, werden diese Nachträge als Mittel angesehen, um das Haus künstlich vom Markt zu nehmen, es sei denn, der Käufer verpflichtet sich zum Preis, unabhängig davon, was in Bezug auf die Bewertung passiert.

Käufer sind möglicherweise besser dran, einen starken Angebotspreis anzubieten, den sie sich realistisch leisten können, und ihr Agent präsentiert ihr Angebot von diesem Standpunkt aus mit der Gewissheit, dass sie die Ziellinie erreichen werden, als ein Angebot, das zum Binden verwendet werden kann das Haus aufstocken – nur damit es einige Wochen später wieder auf den Markt kommt, falls die Immobilie nicht bewertet wird.

6. Belegung nach Abschluss durch den Verkäufer

Eine der größten Vertragsbedingungen, die für Verkäufer nach wie vor sehr attraktiv ist, ist die Möglichkeit, innerhalb eines normalen Zeitrahmens abzuschließen, der von einigen Wochen bis zu 30-45 Tagen reicht. Es ist attraktiv, für einen vereinbarten Zeitraum in der Immobilie bleiben zu können.

Jede Transaktion, an der ich im Jahr 2021 gearbeitet habe und bei der es sich nicht um eine leerstehende Immobilie handelte, führte dazu, dass der Verkäufer einige Wochen bis zu mehreren Monaten nach dem Abschluss blieb, wobei eine Nachbezugsvereinbarung getroffen wurde.

Wenn die Käufer über eine gewisse Flexibilität verfügen, müssen sie möglicherweise in Betracht ziehen, dies auf einer bestimmten Ebene zuzulassen, insbesondere wenn dies für den Verkäufer wichtig ist. Es kann komplizierter sein, wenn der Käufer eine Hypothek hat, da die Kreditgeber nicht möchten, dass der Verkäufer länger als 60 Tage bewohnt wird, was dazu führen kann, dass die Immobilie als Anlageobjekt und nicht als Hauptwohnsitz behandelt wird.

7. Cash-Backed-Angebotsprogramme

Um auf die Herausforderungen zu reagieren, mit denen Käufer im gegenwärtigen Klima Hypotheken erhalten, mögen Unternehmen Heimwärts und Knock waren unter anderem Vorreiter bei der Neuerfindung des Kreditprozesses, sodass Käufer bargeldgestützte Angebote machen können, während sie ihre Finanzierung über eines dieser Unternehmen erhalten.

Dies gleicht die Wettbewerbsbedingungen für Käufer aus, die einen Kredit erhalten, und beinhaltet einen Bewertungsschutz. Auch wenn diese Programme möglicherweise nicht in jedem einzelnen Immobilienmarkt angeboten werden, sind sie in einer beträchtlichen Anzahl von ihnen verfügbar. Agenten müssen sicherstellen, dass sie über alle Angebote auf dem Laufenden sind, damit sie ihre Käufer über diese Option aufklären können.

Es ist ratsam, den Käufer frühzeitig in diesen Prozess einzubinden, was ihn möglicherweise davor bewahren könnte, mehrere Immobilien zu verlieren, unnötigen Stress zu ertragen und Zeit für Käufer und Makler zu sparen. Diese Unternehmen können einem Käufer auch dabei helfen, ein nicht bedingtes Angebot für ein Haus zu machen, wenn sie eines verkaufen müssen, um es zu kaufen.

8. Gut geschriebenes Angebot

Käufer stehen heute vor einer enormen Menge an Herausforderungen – von niedrigen Lagerbeständen bis hin zu steigenden Preisen und Zinssätzen. Makler müssen alles in ihrer Macht Stehende tun, um sicherzustellen, dass die Angebote ihrer Käufer sorgfältig geprüft werden genaues Angebot.

Nehmen Sie sich Zeit, private Bemerkungen von Agenten und alle Anweisungen zu lesen, die möglicherweise in MLS veröffentlicht werden – dies scheint definitiv eine verlorene Praxis zu sein. Rufen Sie den Makler an, bevor Sie ein Angebot schreiben, um herauszufinden, was dem Verkäufer wichtig ist. Fragen Sie, ob es besondere Nuancen oder Umstände gibt, die Sie beachten müssen.

Machen Sie es dem Listing-Agenten leicht, Ihr Angebot und alle unterstützenden Anhänge zu lesen. Achten Sie darauf, die Highlights in Ihrer E-Mail zusammenzufassen und mit Aufzählungszeichen zu versehen. Wenn Sie ein Angebot senden, sollten Sie nicht mehrere Anhänge haben oder mehrere E-Mails mit diesen Anhängen senden. Kombinieren Sie das Angebotspaket vielmehr zu maximal einem oder zwei Anhängen.

Stellen Sie sicher, dass das Angebot und die zugehörigen Nachträge sowie die Genehmigungsschreiben des Kreditgebers und der Finanzierungsnachweis enthalten sind. Senden Sie dem Listing Agent immer eine SMS, wenn Sie das Angebot senden, und CC selbst.

Selbst wenn der Käufer nicht das beste Angebot hat, wird der Listing Agent die herausragenden Bemühungen und die Vorbereitung zur Kenntnis nehmen. Es kann Ihnen beim nächsten Mal, wenn sich Ihre Wege kreuzen, nur ein paar Pluspunkte einbringen, oder vielleicht wird der Käufer mit dem angenommenen Angebot aus dem Vertrag herausfallen und der Makler wird zuerst an Sie und Ihre Käufer denken.

9. Beziehungen

Aufgrund der Pandemie wurden Immobilien eher virtuell als von Angesicht zu Angesicht. Maklereröffnungen, persönliche Treffen, Immobilien-Networking-Events sowie Tage der offenen Tür fanden nicht statt oder wurden deutlich reduziert.

Während nichts davon mehr Lizenznehmer davon abhielt, in das Geschäft einzusteigen, wurde heute weniger Beziehung aufgebaut als in Zeiten vor der Pandemie. Darüber hinaus kann es aufgrund einer Rekordzahl von Wahlumzügen (einschließlich Immobilienmaklern) in einem bestimmten Markt viele Namen geben, die für erfahrene Makler nicht wiederzuerkennen sind.

Davon abgesehen sind Beziehungen immer noch von entscheidender Bedeutung, um eine Transaktion abzuschließen.

Aufgrund der verschiedenen Herausforderungen, die die Pandemie geschaffen hat, kann es sicherlich schwieriger sein, diese Beziehungen herzustellen. Wenden Sie sich an den Listing Agent, um eine Beziehung aufzubauen, und geben Sie zumindest einem Namen eine Stimme. Dies ist eine Gelegenheit, Ihre Professionalität und Ihren Sinn für Dringlichkeit auf respektvolle Weise zu vermitteln.

Wenn Sie neu in der Branche oder auf einem anderen Markt sind, lassen Sie sich von Ihrem Vorgesetzten oder einem Mentor bei der Präsentation des Angebots helfen, um Ihre Glaubwürdigkeit und Ihr Engagement für die Umsetzung zu stärken. Wenn sie mit dem Listing Agent vertraut sind, kann ein Anruf, der für Sie bürgt, vielleicht auch viel dazu beitragen, dass sich Ihr Angebot von anderen abhebt, die es einfach nur per E-Mail geschickt haben und auf das Beste hoffen.

Auf dem schnelllebigen Markt von heute gibt es keinen einheitlichen Ansatz, um einem Käufer zu helfen, in einer All-Cash-Welt wettbewerbsfähig zu bleiben. Es gibt jedoch verschiedene Taktiken und Strategien, die sicherlich helfen können. Passen Sie die obigen Vorschläge an die Situation Ihres Käufers und die jeweilige Marktdynamik an, und wenn Sie hartnäckig bleiben, haben Sie gute Chancen auf Käufererfolg.

Cara Ameer ist Makler und globaler Luxusmakler bei Coldwell Banker Vanguard Realty in Ponte Vedra Beach, Florida. Du kannst ihr folgen Facebook or Twitter.

Quelle: https://www.inman.com/2022/01/19/9-ways-to-help-buyers-compete-in-an-all-cash-world/