ربما خارج ديفيد غرين، لقد كنت من أكبر المؤيدين للشراء ، وإعادة التأهيل ، والإيجار ، وإعادة التمويل ، والتكرار - والمعروف أيضًا باسم BRRRR إستراتيجية. لقد كانت استراتيجية BRRRR جيدة جدًا بالنسبة لي وللعديد من الآخرين ، ولكن للأسف ، أصدقائي الأعزاء ، يجب أن تنتهي كل الأشياء الجيدة.
حسنًا ، قد تكون كلمة "نهاية" زائدية بعض الشيء هنا. لم تنته استراتيجية BRRRR تمامًا بأي حال من الأحوال - وستعود بالتأكيد بكامل قوتها يومًا ما. لا يوجد سوق عقارات يبقى على حاله إلى الأبد. ومع ذلك ، فإن استراتيجية BRRRR ليست الطريقة المثالية للاستثمار في العقارات في هذا الوقت بالذات. والسبب في ذلك بسيط: ليس هناك الكثير.
مستويات منخفضة غير مسبوقة من المخزون
من الغريب أن نعيد التفكير في بداية جائحة كوفيد عندما كان الجميع تقريبًا يصرخون بأن السماء تتساقط - وأن سوق الإسكان سوف يقوم بإعادة الإنتاج لعام 2008. نعم ، حول ذلك ...
من الواضح أن هذا ليس ما حدث. فبدلاً من انخفاض القاع ، ارتفعت أسعار المساكن خلال فترة غير مسبوقة تقريبًا هدوء على الصعيد الوطني للبيع جرد المساكن. مرة أخرى في أبريل من العام الماضي ، مقاطعة جاكسون ، حيث تتمركز عملياتنا ، لم يسمع بها من قبل لمدة 0.6 شهرًا من المخزون! كمرجع ، أ "سوق متوازن" التي تفضل لا المشتري ولا البائع لديه عادة ستة أشهر كاملة من المخزون لتقديمه للمشترين.
وفي أواخر ديسمبر ، كان الاتصال الهاتفي بالكاد يتحرك - وفقط 0.8 شهر من المخزون بقي.
وهذا يعني أنه مقابل كل خمسة عقارات تم بيعها في شهر واحد ، بقيت أربعة عقارات فقط معروضة في السوق. تزيد احتمالية الحصول على عقار بموجب عقد في أقل من 30 يومًا عن 50٪.
على سبيل المثال ، كنت أحاول مؤخرًا شراء منزل للعيش فيه وكل شيء - أعني كل شيء - كان يحصل على عروض متعددة ويزيد الطلب. (سأذكّرك بأنني أعيش في كانساس سيتي القديمة النائمة بولاية ميسوري). حصل منزل واحد على 14 عرضًا في أسبوعه الأول. في النهاية ، تمكنا من التسلل مقابل 15,000 دولار فقط على الطلب.
يجب أن أعتبر نفسي محظوظا. في واشنطن العاصمة ، تم شراء منزل مؤخرًا رائع مليون دولار على السؤال!
كما فعل منزل في سان فرانسيسكو...
وواحد في سان خوسيه، جدا…
وفي الوقت نفسه ، سجلت أسعار المساكن أرقاما قياسية ، مثل وأشار بواسطة فوربس:
"سجلت أسعار المنازل أعلى مستوى لها على الإطلاق عند 359,975 دولارًا في فترة الأربعة أسابيع المنتهية في 21 نوفمبر ... وكان هذا أعلى بنسبة 14٪ على أساس سنوي ، وهي أكبر زيادة منذ أوائل سبتمبر. ... القوائم النشطة ... انخفضت بنسبة 22٪ من عام 2020 و 41٪ من عام 2019. "
لايزال الزوار يأتون.
"43٪ من المنازل المباعة أعلى من سعر القائمة ، ارتفاعًا من 35٪ في العام السابق و 21٪ في 2019. ... انخفض متوسط نسبة البيع إلى القائمة ، والتي تقيس مدى قرب بيع المنازل من الأسعار المطلوبة ، 0.1 فقط نقطة من 100.6٪ إلى 100.5٪ خلال الشهر الماضي ".
بالنظر إلى هذه المعلومات ، يبدو من الواضح إلى حد ما أنها ليست سوقًا سهلة بشكل خاص للمشترين.
التحدي الذي يواجه BRRRR في هذا السوق
من فضلك لا تفهموني خطأ. لا يزال من الممكن "الخروج من BRRRR" في هذا السوق (على سبيل المثال ، الحصول على 75٪ من القيمة السوقية للعقار حتى تتمكن من إعادة تمويل كل استثماراتك). لقد فعلنا ذلك في عدة مناسبات مؤخرًا ، بما في ذلك حافظة كبيرة إلى حد ما. من الصعب جدًا العثور على مثل هذه الصفقات.
إذا كنت تقوم بالتسويق بنشاط للعملاء المحتملين ، فمن المحتمل أن تضطر إلى إنفاق المزيد على رسائل البريد أو مُحسنات محركات البحث للعثور على البائعين المتحمسين بما يكفي لبيعهم لك بهذه الأسعار. من MLS وتجار الجملة ، هذه الصفقات قليلة ومتباعدة ، على أقل تقدير.
في الواقع ، هناك عدد قليل جدًا من المنظمات العقارية أو الأشخاص قيد الرهن في الوقت الحالي ، حيث يمكن لأي شخص يتخلف عن سداد الرهن العقاري ببساطة سرد منزله للبيع ، والاحتمالات ، سيحصلون على عرض بسعر كامل في نفس الشهر. وينطبق الشيء نفسه على مالك العقار خارج الدولة الذي لديه مُثبِّت.
وبالتالي ، من الصعب الحصول على 75٪ من مضادات الفيروسات القهقرية في عمليات الشراء الجديدة. مرة أخرى ، هذا ليس مستحيلًا ، لكن من الصعب جدًا القيام بذلك باستمرار على مستوى الصوت. لذلك ، إذا طلبت صفقات BRRRR فقط ، فمن المحتمل أن تنفق الكثير من دولارات التسويق ، مما سيجعل أي ربح إضافي على هذه الاستثمارات ، أو قد تجد نفسك جالسًا على الهامش بينما تتلاعب بإبهامك وتنتظر التالي يصطدم.
بالحديث عن ذلك ، ربما ينبغي أن أتحدث لماذا العبث بالإبهام ليس توصية سأفعل.
لماذا من غير المرجح أن ينهار السوق
يوصف هذا بأنه "تنبؤ" - لذا تعامل مع الأمر بحذر. ومع ذلك ، يبدو من غير المرجح أن ينهار سوق العقارات في المستقبل القريب. قد نشهد استقرارًا أو حتى تصحيحًا طفيفًا بسبب مشكلات القدرة على تحمل التكاليف ، لكن ديناميكيات الاقتصاد بشكل عام لا تبدو كما كانت في عام 2008.
أول شيء رئيسي يجب ملاحظته هو التضخم. في الوقت الحالي ، يقف التضخم عند 7%، أعلى مستوى منذ عقود. (سنعود إلى هذا قريبًا.) وحتى إذا تم حل مشكلات التوريد ، فمن غير المرجح أن يتوقف هذا في أي وقت قريبًا - حيث تمت إضافة مبلغ هائل من الدولارات إلى عرض النقود من قبل الاحتياطي الفيدرالي منذ بداية الوباء في أوائل عام 2020. إذا تساوت كل الأشياء ، فإن المزيد من الدولارات المتداولة تؤدي إلى ارتفاع الأسعار. على هذا النحو ، سوف تظهر التضخم هنا ليبقى في المستقبل المنظور.
خلال آخر تضخم كبير في السبعينيات ، لم تنهار أسعار المساكن - ولكن مواكبة التضخم بدلاً من ذلك (بخلاف انخفاض قصير عندما رفع بول فولكر أسعار الفائدة في أوائل الثمانينيات إلى "كسر ظهر التضخم").
بالإضافة إلى ذلك ، فإن الولايات المتحدة في خضم نقص كبير في المساكن لم يكن موجودًا في السبعينيات أو قبل انهيار عام 1970. وفقًا لـ Freddie Mac ، كان هناك حوالي 3.8 مليون عجز في منازل الأسرة الواحدة اللازمة لتلبية الطلب العام الماضي.
لإعطائك تحديثًا لمعلومات الاقتصاد 101: عندما يتجاوز الطلب العرض ، لا تنخفض الأسعار.
جاء جزء كبير من هذه المشكلة من البنوك والمنظمين الذين أصبحوا شحيحين بشكل مفرط مع المطورين بعد الركود العظيم. كما أشرت من قبل: "من عام 2000 حتى نهاية عام 2007 ، المجموع كانت بدايات المساكن أكثر من 1 مليون كل عام وذهب أكثر من 2 مليون من 2004 إلى الانهيار. من الواضح أن هذا كان أكثر من اللازم. ولكن حتى مع ذلك ، انخفض عدد البدايات إلى حوالي 500,000 وزاد ببطء من هناك. لم يتجاوز الرقم حتى المليون سنويًا حتى بداية عام 2020. ثم ضرب COVID-19 ، وانهار عدد مرات البدء مرة أخرى ".
وعلى الرغم من أن العديد من المقرضين ، وعلى الأخص المقرضون قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، لا يزالون يطلبون دفعات أولى منخفضة للغاية ، أيام الموافقة على الدخل المعلن ، ومعدلات التشويش ، و قروض النينجا معظمها في الماضي.
من المحتمل أن يجد جيروم باول قلبه بول فولكر وأن الزيادة الناتجة في أسعار الفائدة ستؤدي إلى تعثر أسعار العقارات - أو أن الركود العام قد يؤدي إلى انهيار العقارات. ولكن اعتبارًا من الوقت الحالي ، يبدو بالتأكيد أن الانهيار أمر غير محتمل.
تجاوز BRRRR
لذلك ، نجد أنفسنا في مأزق. إذا كان من غير المرجح أن ينهار السوق وكان BRRRR نموذجًا أكثر صعوبة مما كان عليه من قبل ، فماذا يفعل المستثمرون في الشراء والاحتفاظ؟
بادئ ذي بدء ، من الجدير بالتأكيد التفكير في إعادة تمويل أي دين قديم بفائدة أعلى قد يكون لديك. بالطبع ، إذا قمت بسحب الأموال ، فليس من الجيد الاحتفاظ بها ببساطة ، حيث من المحتمل أن تنخفض قيمة هذه الأموال بسرعة إلى حد ما. لذلك لا يزال الأمر يستحق الاستثمار - وهناك العديد من الخيارات المتاحة ، من تجميع الشقق إلى البناء للتأجير أو وحدات ADU - أو التركيز على عقارات AirBnB (أو أي نوع آخر من العقارات خارج BRRRR).
المفتاح هو التفكير من حيث المراجحة المال. كما ذكرت أعلاه ، يبلغ معدل التضخم 7٪ في الوقت الحالي ، وبحسب بعض التقديرات ، حتى أكثر—حتى الآن أسعار الفائدة في 3 و 4. كان قرض المنزل الخاص بي 3٪ فقط. نحصل على قروض استثمارية بحوالي 4.25٪. وفق NerdWallet، كان متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 3.559٪ فقط. على قرض لمدة 15 عامًا ، ينخفض المعدل إلى 2.659٪ فقط.
وغني عن القول أن هذه المعدلات سخيفة.
يجب ألا يكون التضخم أعلى من معدل الفائدة الذي يمكنك الحصول عليه على المنزل. مثل هذا الموقف - بافتراض استمراره - يعني أنه من خلال اقتراض المال ، فإنك تجني المال فعليًا ، حيث أن المبلغ الذي تدفعه أقل من معدل انخفاض قيمة الدولار. على قرض المنزل الخاص بي ، أقوم أساسًا بالمراجحة بنسبة 3 ٪ بدولار تنخفض قيمته بمعدل 7 ٪ سنويًا.
وهذا لا يفسر حتى كل الفوائد الأخرى من ملكية العقارات ، مثل سداد أصل القرض وحق الإهلاك.
بالطبع ، قد يخف التضخم بعض الشيء ، ولكن مع كل الأموال التي طبعت مؤخرًا ، من الصعب رؤية تغيير كبير قادم. في الوقت الحالي ، تكمن الفرصة الكبيرة في الحصول على قروض رخيصة للغاية.
الذهاب ل قروض بسعر فائدة ثابت، على أية حال. سوف أتجنب الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل. وكلما طالت فترة محددة ، كان ذلك أفضل. من الصعب تخيل أن هذا الوضع يمكن أن يستمر لفترة أطول.
ومع ذلك ، ما زلت غير راضٍ عن الشراء بأسعار السوق. سأبحث دائمًا عن نوع من الخصم على الأقل. سيكون الخصم الأقل كافيًا ، ومع ذلك ، إذا كان بإمكاني الدخول في دين طويل الأجل فورًا على عقار يتدفق النقد بشكل جيد (على سبيل المثال ، يمكنه الخروج من عاصفة قصيرة الأجل في حالة حدوث ركود).
استعد لتحول السوق
قم بتعديل أساليب الاستثمار - ليس فقط للنجاة من الانكماش الاقتصادي ، ولكن أيضًا لتحقيق الازدهار! خذ أي ركود خطوة بخطوة ولن تخاف من تحول السوق مرة أخرى استثمار عقاري مقاوم للركود.
الأفكار النهائية حول تجاوز BRRRR
هذا هو الوقت المناسب للحصول على هاك منزل أو شراء أربعة طوابق والعيش في وحدة واحدة أثناء تأجير الوحدات الأخرى. أو ، قد ترغب في الدخول في شراكة مع شخص ما لشراء شقة صغيرة أو استخدام جزء من تلك المدخرات الموجودة في قرص مضغوط يكسب 0.2٪ كدفعة مقدمة.
كن مبدعا. بعد كل شيء ، الاستفادة من خيارات التمويل السخيفة المتاحة الآن هو السبيل للذهاب. فقط تأكد من الحصول على قروض ثابتة على الأصول التي ستتدفق النقدي.
