شعار زيفيرنت

اكتتاب الرهن العقاري: ما تحتاج إلى معرفته

التاريخ:

يعد الاكتتاب في الرهن العقاري خطوة ضرورية في عملية إنشاء الرهن العقاري ويبدأ عندما يقبل البائع العرض الذي قدمته لشراء منزل. إما أنت أو الخاص بك وكيل عقارات يتصل بالمقرض الذي تتعامل معه ، والذي يقوم بعد ذلك بجمع الأوراق اللازمة وإرسال حزمة القرض إلى متعهد التأمين. 

سواء كنت مشتري المنزل لأول مرة أو تريد فقط أن تكون على دراية بالعملية ، بحيث تكون مجهزًا بشكل أفضل عندما يحين وقت التقدم للحصول على رهن، إليك ما تحتاج إلى معرفته.

المنزل الأزرق مع الباب الأحمر

ما هو اكتتاب الرهن العقاري؟ 

عملية اكتتاب الرهن العقاري هي المكان الذي يفحص فيه ضامن القرض الخاص بالمقرض طلب القرض الخاص بك وأموالك المالية لتحديد مدى احتمالية قدرتك ، بصفتك المقترض ، على القيام بذلك بشكل منتظم. دفع اقساط الرهن العقاري للمقرض الخاص بك. 

"يحدث الاكتتاب بمجرد إكمال طلب الرهن العقاري وتسليم جميع المستندات المطلوبة لمراجعتها ، يشارك جريجوري كيليشيان ، الرئيس التنفيذي لشركة كرستمونت كابيتال، وهي شركة تقدم مجموعة متنوعة من منتجات الإقراض. "إنهم ينظرون إلى دخلك وتاريخك الائتماني والتزاماتك المتعلقة بالديون لفهم أفضل ما إذا كنت في خطر محتمل بالتخلف عن سداد قرضك أو إذا كنت استثمارًا سليمًا. إذا فشلت في تلبية معايير محددة ، مثل درجة الائتمان المنخفضة ، أو نسبة الدين إلى الدخل (DTI) مرتفعة جدًا ، أو نسبة القرض إلى القيمة (LTV) مرتفعة جدًا ، أو تغير وضعك الوظيفي مؤخرًا ، يمكن أن يرفض المكتتب طلبك ". 

كيف تحمي عملية اكتتاب القرض المقرضين

مقرضو الرهن العقاري - الاتحادات الائتمانية والبنوك وشركات الرهن العقاري الخاصة - يجب أن تفي بالمتطلبات التي وضعها مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) لضمان معاملة عادلة وشفافة للمقترضين. لمعاملتك بإنصاف ، يحتاج المقرضون أيضًا إلى حماية مصالحهم من خلال عملية موافقة قوية قبل أن يتمكنوا من تمويل قرضك. تحمي العملية المقترضين والمقرضين من ممارسات القروض المعدومة.

يقول ليو لومي ، نائب الرئيس التنفيذي للعمليات في تبسيط حلول الرهن العقاريوسطاء الرهن العقاري يخدمون فلوريدا. "إنهم خبراء في تقييم وضعك المالي لفهم مقدار المخاطر التي سيتحملها المقرض إذا قرر منحك قرضًا. سيتبع الضامن الإرشادات الموضوعة لحمايتك من الحصول على قرض عقاري لا يمكنك تحمله ولديك السلطة لرفض القرض إذا قرروا أن الأمر كذلك ".

ماذا تقييم مكتتب الرهن العقاري؟

صرحت سوزان ميلاتسو ، المديرة التنفيذية لـ ماجستير في إدارة الأعمال بكاليفورنيا، المدافع الرائد عن الصناعة في أكبر سوق للرهن العقاري والعقارات. "يتكون هذا من مراجعة المعايير التالية: دخلك ، ودرجة الائتمان الخاصة بك ، ونسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، والأصول مثل الحسابات المصرفية والاستثمارات ، والقيمة المقدرة للمنزل الذي تخطط لشرائه. اعتمادًا على نوع القرض والغرض منه ، يمكن أن يستغرق الضامن في أي مكان من 2-3 ساعات لإكمال المراجعة الأولية لحزمة الائتمان. بمجرد الإجابة على جميع الأسئلة ، واستيفاء الشروط ، يوفر المكتتب "مسح للإغلاق" في الملف وينقله إلى قسم الإغلاق. "

دخل

يحتاج المكتتب إلى معرفة أن لديك دخلاً كافياً لتغطية نفقاتك الشهرية دفع اقساط الرهن العقاري. يتحققون من الدخل الذي تبلغ عنه وحالتك الوظيفية لدى صاحب العمل.

دائن

درجة الائتمان الخاصة بك هي رقم مكون من ثلاثة أرقام يشير إلى كيفية إدارتك و سداد الديون. تظهر درجة الائتمان الجيدة أنك تقوم باستمرار بسداد مدفوعات الديون في الوقت المحدد. كلما كانت درجاتك أفضل ، كان معدل الفائدة الخاص بك أفضل. اعتمادًا على نوع القرض ، تحتاج إلى درجة ائتمان لا تقل عن 580 (لقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية) إلى 620 للحصول على قرض تقليدي. يقوم وكلاء التأمين أيضًا بتقييم تقرير الائتمان الخاص بك لفحص سجل الدفع الخاص بك ، واستخدام الائتمان ، ومدة فتح حساباتك.

نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

لتقييم قدرتك على سداد الرهن العقاري الخاص بك ، يقارن المكتتب دينك الشهري والتزامات النفقات المتكررة بدخلك الشهري للوصول إلى نسبة الدين إلى الدخل. يفضل المقرضون رؤية نسبة DTI عند أو أقل من 43٪. 

تقييم المنزل

يتطلب معظم مقرضي الرهن العقاري أ تقييم المنزل كجزء من عملية القرض السكني. التقييم يحميك أنت والمقرض من خلال ضمان عدم اقتراضك أكثر من قيمة المنزل.

يقوم المثمن بتقييم حالة وميزات المنزل الذي ترغب في شرائه ويقارنه بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا ، والمعروفة أيضًا باسم شركات العقارات. Comps هي منازل في منطقتك المجاورة متشابهة في الحجم والميزات. يجب أن يكونوا قد بيعوا خلال الأشهر الستة الماضية وعادة ما يكونون على بعد ميل واحد من العقار.

الأصول الشخصية 

الأصول الخاصة بك - الأسهم والعقارات والممتلكات الشخصية والتأمين على الحياة والأموال الموجودة في الحسابات الجارية وحسابات التوفير - يمكن أن تساعد في ضمان الموافقة على الرهن العقاري الخاص بك. سيبحث المُقرض الخاص بك عن الأموال الكافية والأصول السائلة لتغطيتها اغلاق التكاليف، والتي تأتي عادة بنسبة 3 - 6٪ من مبلغ القرض.

ما هي المعلومات التي أحتاجها للاكتتاب العقاري؟

1) إثبات الدخل (W-2) - إذا كنت تعمل في وظيفة كشوف رواتب منتظمة ، فيمكنك توفير W-2s من العامين الماضيين. إذا كنت تعمل في وظائف نقدية ، مثل كهربائي ، أو معالج تدليك ، أو ميكانيكي ، أو مصور ، أو غيرهم ، فأنت بحاجة إلى تقديم دليل على النقود أو الإيداعات المباشرة. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فأنت بحاجة إلى تقديم بيانات الأرباح والخسائر ، و K-1s ، والميزانية العمومية ، وسنتين من الإقرارات الضريبية الشخصية والتجارية.

2) الإقرارات الضريبية - إذا كنت موظفًا ، فإن أحدث إقرار ضريبي كافٍ. يحتاج الأشخاص العاملون لحسابهم الخاص إلى تقديم إقرارات ضريبية للأعمال التجارية والشخصية خلال العامين الماضيين.

3) كشوف الأصول - يتضمن ذلك كشوف الحسابات المصرفية والتأمين على الحياة وبيانات حساب الاستثمار وبيانات حساب التقاعد. سيطلب المُقرض بيانًا لأي حساب قمت بإيداعه. 

4) تقرير الائتمان - المقرض الخاص بك سوف يسحب تقريرًا محددًا عن الرهون العقارية ، يختلف عن تقرير المستهلك. قد يفرضون عليك رسومًا مقابل هذا التقرير. قد يسأل المُقرض أيضًا عن أي مشكلات ائتمانية تم الإبلاغ عنها لتحديد ما إذا كانت هناك أية أخطاء في تقريرك. 

5) رسالة هدية - سيحتاج المقرض الخاص بك إلى ملف رسالة هدية لتوثيق أي أموال تتلقاها كهدية من الأصدقاء أو العائلة لشراء منزلك. يجب أن تكون كل هذه الأموال المستخدمة في شراء منزل "محنك" في الحساب لمدة لا تقل عن 60 يومًا بدون أي خصم. وإلا ، فقد يشير ذلك إلى أنك تلقيت قرضًا ثانيًا للدفعة الأولى أو تكاليف الإغلاق ، وهو ما يتعارض مع DTI الخاص بك.

6) معرف الصورة - تحتاج إلى تقديم نسخة من رخصة القيادة أو جواز السفر أو أي بطاقة هوية أخرى صادرة عن جهة حكومية لتأكيد هويتك. تأشيرة العمل مؤهلة أيضًا.

7) تاريخ الإيجار - قد تحتاج إلى إثبات أنك دفعت الإيجار عن العام الماضي. يمكن للمالك تزويد المُقرض الخاص بك بسجل دفع موثق. يمكن أن يكون هذا الإثبات أيضًا في شكل شيكات مكررة أو ملغاة.

غرفة طعام مع ثريا فريدة ومدفأة من الطوب

4 خطوات يمكن توقعها خلال عملية اكتتاب الرهن العقاري النموذجية

1) استكمال الطلب - يمكن أن تتضمن هذه العملية ملء نموذج عبر الإنترنت ، أو الاجتماع وجهًا لوجه أو عبر الهاتف ، أو باستخدام تطبيق المُقرض. 

2) معالجة طلبك - يراجع فريق المعالجة لدى المُقرض مستنداتك ويطلب تقييم المنزل وأي مستندات إضافية لازمة لصاحب الاكتتاب. تضمن معالجة المُقرض أن ملفك كامل قدر الإمكان قبل تقديمه إلى المكتتب. قد يتصل بك المُقرض لطرح أسئلة للتحقق من المعلومات التي قدمتها. عند اكتمال جميع الوثائق ، سيقوم المكتتب بمراجعة حزمة القرض الخاص بك.

3) اكتتاب الرهن العقاري - تحدد هذه العملية ما إذا كان سيتم الموافقة على طلب القرض الخاص بك أو رفضه. بمجرد الحصول على الموافقة النهائية ، تنتقل حزمة القرض إلى قسم الإغلاق لدى المُقرض.

4) الختام - من الناحية المثالية ، سيرسل المُقرض حزمة قرضك المعتمد إلى محامي العقارات or شركة العنوان في أسرع وقت ممكن حتى تتمكن من مراجعة جميع مستنداتك الختامية قبل الإغلاق. من المهم مراجعة جميع الإفصاحات الختامية للتأكد من صحة الأرقام قبل الإغلاق.

نتائج الاكتتاب المحتملة

في النهاية ، ستؤدي عملية الاكتتاب على الرهن العقاري إلى:

موافقة:

في هذه الحالة ، يرى متعهد التأمين أن المشتري مؤهل تمامًا لمبلغ القرض وموثوق به لسداده ، دون طرح أي أسئلة ولا توجد شروط إضافية مطلوبة. هذه النتيجة نادرة إلى حد ما ، لكنها يمكن أن تحدث.

موافقة مشروطة: 

هذه هي النتيجة الأكثر شيوعا لاكتتاب الرهن العقاري. إذا تمت الموافقة على قرض بشروط ، يقول الضامن أن لدينا صفقة إذا تم استيفاء شروط تفصيلية معينة قبل الإغلاق. قد تظل هناك حاجة إلى تفاصيل إضافية حول بياناتك المالية أو الممتلكات - مثل تقارير التقييم والملكية - قبل الموافقة الكاملة على الإغلاق.

التعليق: 

من المرجح أن يكون التعليق ناتجًا عن فقدان المستندات أو إعدادها بشكل سيئ. التعليق يضع الموافقة في وضع الاستعداد. إذا كان بإمكان المقترض تقديم مستندات أخرى ، فسيتم متابعة الموافقة. إذا لم يكن كذلك ، فسيتم رفض الطلب. اطلب من المُقرض الخاص بك تقديم النصح لك حول كيفية إصلاح أي مشكلات حتى تتمكن من إعادة تقديم الطلب. 

إنكار: 

يمكن أن يرفض المكتتب طلب القرض إذا كانت هناك مخاطر عالية للمقرض. رفض القرض ، مثل التعليق ، ليس دائمًا. يمكن للمقرض الذي تتعامل معه تقديم النصح لك حول كيفية تحسين وضعك المالي ومتى يمكنك إعادة تقديم الطلب. 

ما هو الوقت المستغرق لاكتتاب الرهن العقاري والموافقة النهائية؟ 

يمكن أن يستغرق الاكتتاب في الرهن العقاري ما بين أسبوعين إلى 45 يومًا حتى يكتمل. يعتمد هذا الجدول الزمني على مدى انشغال المقرضين ومدى نشاط سوق الإسكان المحلي هو. 

تنص على أن "الكثير من وقت المعالجة لقرض المنزل يتم الاستغناء عنه عن طريق الاكتتاب" ليندجو، منصة على الإنترنت تربط المقترضين بالمقرضين. "يتحقق المقرضون من أصولك ، ويتحققون من الإقرارات الضريبية وتقارير الائتمان الخاصة بك ، ويفحصون الكثير من نفس الوثائق التي قدمتها عندما كنت مؤهلاً مسبقًا للحصول على القرض ، وهذه المرة بتركيز الليزر على أهليتك الائتمانية. يشتهر متعهدو الاكتتاب بالحذر. يمكن مراجعة قراراتهم ، وإذا وافقوا على الكثير من القروض المشكوك فيها ، فإنهم يخاطرون بوظائفهم. لذلك ، فإنهم يخطئون في جانب الحذر ". 

الأسباب الشائعة للمتعهدين برفض قروض الرهن العقاري

يجب أن تكون حزمة القرض التي ترسلها كاملة ومحدثة وجاهزة للمتعهد. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فأنت تخاطر تأخير موعد الإغلاق الخاص بك أو طلب الرهن العقاري مرفوض. فيما يلي الأسباب الثمانية الشائعة التي يرفض المكتتبون فيها قروض الرهن العقاري:

1) نسبة القرض إلى القيمة مرتفعة للغاية - لا يمكن للمقرضين إصدار قرض بأكثر من قيمة المنزل. إذا كانت قيمة المنزل أقل من مبلغ القرض الذي تتقدم بطلب للحصول عليه ، فلا يمكن للمقرض الخاص بك الموافقة على الرهن العقاري. يمكنك تقليل القيمة الدائمة للقرض عن طريق دفع دفعة أولى أكبر مما يتطلبه نوع القرض الخاص بك.

2) درجة الائتمان منخفضة للغاية - تشير درجة الائتمان المنخفضة إلى استثمار عالي المخاطر بالنسبة للمقرض. قد يوحي للمقرض أنك قد تواجه مشكلة في التعامل مع مسؤولية القرض وقد لا تتمكن من سداد المدفوعات في الوقت المحدد.  

3) نسبة الدين إلى الدخل (DTI) مرتفعة للغاية - تساعد نسبة DTI المقرضين على تحديد ما إذا كان بإمكان المقترض تحمل المزيد من الديون. إذا كان لديك DTI مرتفع ، فقد لا تتمكن من تحمل قرضك العقاري ، خاصة إذا كنت تتحمل نفقات كبيرة وغير متوقعة.

4) التغيير الأخير في حالة التوظيف - يحب المقرضون رؤية الاستقرار المالي ؛ يظهر قدرتك على تحمل أقساط الرهن العقاري. إذا كان لديك تغيير وظيفي مؤخرًا ، فقد يشكك المقرض في استقرار وظيفتك وما إذا كان بإمكانك الحفاظ على مدفوعات الرهن العقاري العادية. إذا تركت وظيفة ، أو فقدت وظيفة ، أو قبلت وظيفة براتب أقل ، فقد يؤثر ذلك على الموافقة على قرضك. إذا عرضت عليك وضعًا أفضل أثناء عملية الاكتتاب ، اسأل المقرض عن كيفية تأثير ذلك عليك. 

5) نشاط غير عادي في الحساب المصرفي - يمكن أن ترفع الودائع الكبيرة علمًا أحمر مع المُقرض إذا كانت في غضون شهرين من التقدم بطلب للحصول على قرضك. تشير إلى أنك حصلت على قرض منفصل لإغلاق التكاليف أو الدفعة المقدمة ، مما يؤثر على DTI الخاص بك. يتحقق المقرضون دائمًا من أن لديك أموالاً متاحة لدفع تكاليف الإغلاق والضرائب والتأمين والدفعة المقدمة ، بالإضافة إلى مصاريف الرهن العقاري لمدة تصل إلى 6 أشهر.

6) مشاكل الملكية - إذا كان تثمينا أو تفتيش المنزل يكشف عن مشكلة كبيرة ، مثل الأساس السيئ أو السقف الذي يحتاج إلى استبدال ، قد يتم رفض القرض لأن المنزل يُنظر إليه على أنه استثمار سيئ.

7) التقييم منخفض للغاية - إذا كانت قيمة تقييم المنزل أقل من سعر الشراء ، فستحتاج إما إلى دفع المزيد من جيبك أو التفاوض مع البائع للحصول على سعر شراء أقل. سوف يرفض المُقرض قرضك إذا لم تستطع فعل أي منهما.

8) تاريخ مدفوعات الرهن العقاري الفائتة - إذا كان لديك مدفوعات متأخرة أو مفقودة من رهن عقاري سابق ، فقد لا يشعر المكتتب أن الأمر يستحق المخاطرة بالموافقة على قرضك العقاري الجديد. يريدون أن يروا دليلاً على أنك دفعت الرهن العقاري في الوقت المحدد. 

"غالبًا ما يتم تصوير عملية اكتتاب الرهن العقاري على أنها إجراء غامض حيث يتخطى مشتري المنازل المحتملين أصابعهم ، على أمل الأفضل" ، كما يقول الحب، مجتمع من خبراء الرهن العقاري المستقلين. "ثلاثة من الأسباب الأكثر شيوعًا لرفض طلبات الرهن العقاري تشمل موظف القروض بدون تدريب مناسب ومعرفة تشغيلية ، أو قيام المقترضين بإكمال معاملات كبيرة (أي شراء سيارة جديدة) أو فتح ائتمان جديد ، والحصول على تقييم منخفض." 

لتجنب رفض القرض ، تقترح AIME العمل مع وسيط رهن عقاري محلي. "يمكن تجنب رفض القرض عن طريق اختيار العمل مع وسيط رهن عقاري محلي يعتمد على سمعته لكسب الأعمال ، وتجنب عمليات الشراء الكبيرة التي ستؤثر على نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، والعمل مع وكيل عقارات ذي خبرة ، خاصة في سوق عالية القيمة للمنازل ".

يعتبر اكتتاب الرهن العقاري خطوة مهمة في عملية شراء المنزل

في الختام

في حين أن العديد من الأشياء الخارجة عن إرادتك يمكن أن تعرقل عملية اكتتاب الرهن العقاري ، إلا أن هناك طرقًا لتحسين فرصك في الحصول على تجربة اكتتاب سلسة. 

لا تتردد في طرح أسئلة على وكيل العقارات أو المُقرض إذا كنت تشعر بالارتباك بشأن مصطلحات شراء المنزل أو أي خطوات اكتتاب. كن صريحًا أيضًا إذا كنت تعتقد أنه قد تكون هناك مشكلات في أوراق الاكتتاب الخاصة بك. إذا طلب المكتتب المزيد من الأعمال الورقية ، فقم بإعادة المستندات المطلوبة على الفور ووقع الإقرارات. تجنب عمليات الشراء الكبيرة في اللحظة الأخيرة أو طلبات الحصول على ائتمان ، ولا تودع مبالغ نقدية كبيرة. استمر في سداد الحد الأدنى من الدفعات الشهرية لديون المستهلك لتجنب أي مدفوعات متأخرة أو مفقودة ، واستمر في سداد مدفوعات الإيجار أو الرهن العقاري في الوقت المناسب.

كن استباقيًا وتأكد من أنك في وضع جيد ماليًا قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. يمكن أن تساعد الأموال الكافية والوظيفة المستقرة ودرجة الائتمان القوية في الحصول على الموافقة بسلاسة. بمجرد أن يوقع المكتتب الخروج ، فإن مقرض عقاري الضوء الأخضر ليقدم لك قرضًا لشراء منزل. كن مستعدا وفكر في المستقبل.

وظيفة اكتتاب الرهن العقاري: ما تحتاج إلى معرفته ظهرت للمرة الأولى على ريدفين | نصائح عقارية لشراء المنزل وبيعه والمزيد.

بقعة_صورة

أحدث المعلومات الاستخباراتية

بقعة_صورة